Арендодатель по договору аренды вправе. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств. Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

Содержание
  1. Права и обязанности арендодателя и арендатора
  2. Права и обязанности участников
  3. Арендатор
  4. Арендодатель
  5. Ответственность за несоблюдение прав и неисполнение обязанностей
  6. Заключение
  7. Нарушение договора аренды арендодателем
  8. Нарушение арендодателем договора аренды
  9. Как арендовать помещение для бизнеса?
  10. Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе
  11. Как бороться с духотой в офисе?
  12. Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды: перечень, порядок передачи прав, ответственность за несоблюдение | Жилищный консультант
  13. Права и обязанности арендатора
  14. Права и обязанности арендодателя
  15. Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя
  16. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя
  17. Образцы заявлений и бланков
  18. Список законов
  19. Вам будут полезны следующие статьи
  20. Права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилья
  21. Обязанности арендодателя
  22. Права и обязанности наймодателя
  23. Обязанности наймодателя
  24. Права арендодателя
  25. Права арендатора 
  26. Обязанности арендатора
  27. Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении  собственника или его смерти?
  28. Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?
  29. Арендная ставка: сколько, как и когда платить?
  30. Каков порядок возмещения убытков?

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Арендодатель по договору аренды вправе. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств. Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

Договор об аренде – вид юридических отношений, при которых принадлежащая одной из сторон-участников сделки собственность передается второй на некоторый период. Стороны оговаривают время и условия использования.

В статье 607 Гражданского кодекса РФ пояснено, что может стать объектом такой сделки:

  • участки земли;
  • жилая и нежилая недвижимость;
  • имущество, не теряющее натуральных качеств за период эксплуатации арендатором.

Сделку могут заключать между собой как граждане, так и юридические лица. В любом случае в арендных отношениях фигурируют две стороны:

  • арендодатель – тот, кто передает имущество в аренду;
  • арендатор – тот, кто это имущество принимает и платит арендатору за услугу.

Все участники сделки должны быть дееспособны, находиться в возрасте совершеннолетия и иметь допустимый правовой статус.

Договор на аренду можно заключать в двух формах:

Предупреждение

Устная сделка допустима только между дееспособными физическими лицами. Если одна сторона (или обе) юрлицо, или же договор заключен в присутствии такового, обязательно составление письменного документа.

Законодательство разделяет арендные договоры по продолжительности действия. Если последняя менее 365 дней, сделка считается краткосрочной, а если стороны не оговорили продолжительность, то аренда бессрочная. Все акты с периодом действия свыше 365 дней необходимо обязательно регистрировать.

Права и обязанности участников

Все стороны сделки получают определенные права и ряд обязанностей.

Арендатор

Он же съемщик – сторона, принявшая у арендодателя во временное пользование некоторую собственность и выплачивающая за право эксплуатации оговоренную сумму. И права арендатора, и его обязанности перечисляются в заключенном договоре.

Рассмотрим на примере съема квартиры.

Основные права съемщика:

  • использование арендованного жилья и содержащегося в ней имущества на свое усмотрение на протяжении всего срока аренды;
  • если у съемщика есть супруга и/или дети до 18 лет, он вправе вселить их без согласия владельца. Прочие лица могут проживать на данной жилплощади только с ведома и по согласию арендодателя;
  • съемщик вправе размещать в квартире временных жильцов, уведомив владельца и получив его согласие.

Обязанности:

  • соблюдать правила пользования жилплощадью;
  • не передавать помещение в субаренду третьим лицам;
  • после окончания срока договора – освободить собственность;
  • пропускать арендодателя для осуществления проверки того, как используется жилье и в каком оно состоянии;
  • нести материальную ответственность за само помещение и содержащееся в нем имущество владельца;
  • в срок и полностью вносить установленную арендную плату;
  • производить текущий необходимый ремонт.

Это минимальный набор, который должен быть отражен в договоре аренды. По воле сторон в него можно внести и другие пункты.

Арендодатель

Вторая сторона сделки также получает определенные права и должна выполнять обязанности. Арендатор – владелец имущества (в случае с жильем права владения подтверждаются документом о собственности), передающий его съемщику.

Права собственника:

  • предоставлять помещение в аренду, составлять об этом соглашение;
  • перезаключать таковое, при необходимости;
  • предоставлять по запросу съемщика право третьим лицам пользоваться помещением;
  • оповещать арендатора об изменениях условий договора (одностороннее изменение размера арендной платы, сроков и т. д. не допускается);
  • в досудебном и, при необходимости, судебном порядке оформлять окончание действия договора;
  • требовать от арендатора освобождения жилья после даты истечения соглашения;
  • контролировать порядок использования помещения, следить, чтобы арендатор пользовался им по прямому назначению;
  • обязывать вторую сторону выполнять установленные правила пользования жилплощадью;
  • требовать от жильца своевременных взносов по аренде в полном объеме.

Кроме обширных прав, существуют и обязанности владельца:

  • обеспечить подходящие условия проживания на предоставляемой в аренду жилплощади;
  • гарантировать, что коммунальные услуги будут предоставляться полностью.

Ответственность за несоблюдение прав и неисполнение обязанностей

Любая сделка предусматривает не только права и обязанности, но и ответственность сторон. Если арендодатель/арендатор нарушили пункты договора, то сделка расторгается досрочно, и к виновному участнику могут быть применены санкции, как предусмотренные договором, так и прочие, до- и судебным порядком.

Сделка расторгается, если:

  • арендатор нарушает порядок пользования жилплощадью и имуществом, портит собственность владельца, не производит текущий и (при необходимости такового) капремонт;
  • съемщик более чем дважды подряд просрочил внесение платы;
  • если арендодатель отказывается от ремонта своими силами, а жилье и прочее передаваемое имущество находится в непригодном состоянии;
  • если владелец не передал арендуемый объект в пользование второй стороне.

В случае, если сделка заключалась устно и нет подтверждающих бумаг, стороны могут привлекать свидетелей, предоставлять данные фото-видеофиксации и т. д. То же самое допустимо и при рассмотрении дел с оформлением договорных отношений.

Так, например, может произойти ситуация, когда квартира была залита соседями не по вине арендатора, а владелец требует с последнего компенсации за ремонт. Тогда съемщик может продемонстрировать доказывающие неправомерность требований данные – фото и видеосъемку последствий залива, затребованные в управляющей организации акты о затоплении не по его вине, и т. д.

Еще одна типичная ситуация: гражданин на протяжении некоторого времени снимал жилье, после чего решил приобрести свое и съехать, уведомив о том собственника. Последний в ответ выдвигает требование о проведении капитального ремонта с аргументом, что квартира использовалась долгое время. В зафиксированном на бумаге соглашении данный момент прописан не был.

Стать 616 Гражданского кодекса указывает, что арендодатель обязан проводить капремонт, если иное не предусмотрено договором и/или действующим законодательством. В возникшей ситуации арендатор вправе выйти в суд с законным требованием расторгнуть сделку и признать претензии владельца неправомерными – поскольку пункт о выполнении капитального ремонта в соглашении отсутствует.

Заключение

Подведем итоги:

  • аренда – это оформленное в виде акта соглашение о предоставлении имущества одной стороной другой стороне в возмездное пользование;
  • между гражданами соглашение может оформляться устно, но желательно составление документа. Если срок аренды больше года, договор подлежит регистрации в Росреестре;
  • составленный акт фиксирует права, обязанности и ответственность участников сделки;
  • если права сторон нарушены, аренда может быть прекращена и досудебно, и через суд, потерпевший вправе подать иск на возмещение ущерба;
  • смерть одного из участников не является обстоятельством аннулирования договора: если умерший имеет законных наследников, права и обязанности покойного переходят к ним.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/prava-i-obyazannosti-arendodatelya-i-arendatora.html

Нарушение договора аренды арендодателем

Арендодатель по договору аренды вправе. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств. Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

   Положения договора аренды регулируется гражданским законодательством. Обычно в договоре аренды выступают две стороны, но может быть и более, арендодатель и арендатор.

При заключении договора аренды стороны обговаривают все существенные условия договора, а также могут договориться и об иных условиях важных для них, не противоречащих закону (например, кто будет нести расходы за капитальный ремонт, иные положения, подробнее по вопросу составления договора аренды читайте по ссылке).

   В последствии стороны могут обнаружить нарушения, недостатки, которые ранее не были обговорены сторонами. Нарушения могут возникать как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. 

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам поможет при нарушении договора аренды арендодателем: профессионально даст совет, составит претензию от имени арендатора, а также разъяснит иные нюансы урегулирования спора. Звоните!

Нарушение арендодателем договора аренды

   Нарушение арендодателем договора аренды возможно в следующих ситуациях:

  1. Арендодатель не передал имущество арендатору (например, в договоре было обговорено передать 15 кв.м. помещения арендатору либо движимое имущество в аренду, но при фактическом исполнении имущество не было передано либо было передано не всё). Арендатор в данном случае может требовать имущество у арендодателя либо расторжения договора аренды с возмещением убытков.
  2. Передал имущество, которое обремененное правами третьих лиц (например, переданное имущество находится в залоге, под арестом, находится в уголовном розыске). Третьими лицами в данном случае могут выступать различные организации, например, кредитные, либо государственные органы, если, например, имущество находится в розыске. В этом случае, арендатору поможет только суд. В судебном порядке можно будет потребовать недействительность договора аренды и потребовать возмещения убытков.
  3. Переданное имущество не соответствует назначению, для которого арендатор его арендовал (например, имущество которое должен был передать арендодатель в соответствии с договором, должно было использоваться под магазин, но имущество находится в непригодном состоянии для открытия магазина). Арендатор может потребовать предоставить ему другое имущество, пригодное для его деятельности и которое соответствует условиям договора либо расторгнуть договор.
  4. Не регистрирует договор аренды (в гражданском законодательстве предусмотрена государственная регистрация договора об аренде и обязанность лежит на обеих сторонах, однако на практике встречаются ситуации, когда арендодатель уклоняется от регистрации). При уклонении от регистрации договора арендатор может требовать расторжения договора либо в принудительном порядке его зарегистрировать, например, в судебном.
  5. Неправомерное повышение арендной платы (например, когда порядок изменения арендной платы в одностороннем порядке не предусмотрен).  Изменения арендной платы возможно только по соглашению сторон, для этого составляются дополнительные соглашения к договору. В одностороннем порядке арендодатель изменить размер платы может крайне редко, только по закону (например, при повышении НДС на 2% с 2019 года, и то с обязательным уведомлением другой стороны). Арендатор может расторгнуть договор либо потребовать уменьшения арендной платы в судебном порядке.
  6. Арендодательне производит капитальный ремонт, который предусмотрен договором (арендодатель должен производить капитальный ремонт имущества, сданного в аренду за свой счёт). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, то арендатор может потребовать расторгнуть договор, потребовать уменьшения арендной платы за помещение, либо произвести капитальный ремонт самостоятельно и потребовать возврата денежных средств.

   Это основные нарушения, которые может допустить арендодатель при заключении договора, так и после его заключения. Поэтому при составлении договора аренды, сторонам необходимо обговорить все условия договора и изложить в письменном виде, чтобы в дальнейшем не возникало никаких противоречий (читайте наши выгодные предложения по составлению договора аренды с помощью нашего адвоката).

Как арендовать помещение для бизнеса?

   Для осуществления предпринимательской деятельности людям необходимо помещение. Помещение они арендуют путём заключения договора аренды с арендодателем.

Предпринимательская деятельность бывает разной, это может быть кафе или магазин, и в зависимости от того, какой деятельностью будет заниматься человек, ему необходимо помещение под определенные условия (например, если это кафе, то оно должно быть снабжено необходимыми сан. узлами, что для маленького розничного магазина менее характерно).

При аренде помещения под бизнес нужно действовать в следующем порядке:

  • посмотреть документы на данное помещение и удостовериться действительно ли арендодатель является собственником данного помещения, которое сдаёт в аренду. В этом случае можно попросить выписку из ЕГРН и другие документы. Также нужно осмотреть помещение, которое планируется под бизнес, соответствует ли оно действительности и документам.
  • самое важное это составить сам договор аренды. В договоре необходимо указать все существенные и важные условия (какое помещение передаётся в аренду, в каком состоянии, размер арендной платы, кто будет отвечать за капитальный ремонт, какого числа вносить арендную плату, другие особые условия для вашего бизнеса, прекращение отношений, судебный и претензионный порядок).
  • запустить бизнес. Условия под каждый бизнес разные, поэтому свои особые условия и предложения нужно обговаривать на стадии заключения договора, чтобы избежать дальнейших рисков и для вас, и для бизнеса. Например, если кафе, то не будут ли против соседей, которые, например, проживают рядом с помещением, если детский садик, то также нужно учесть окружение, чтобы была звукоизоляция, если соседи шумные или напротив очень тихие и рядом детский сад им помешает.

   При исполнении договора аренды всегда могут возникнуть споры, поэтому будьте готовы разрешить их в досудебном порядке, чтобы не тратить время на судебные тяжбы (по ссылке подробнее про судебные споры по договору аренды по ссылке на нашем сайте).

Претензия арендодателю об отоплении: низкая температура в офисе

   Часто на практике между арендодателем и арендатором возникают разногласия из-за выявленных недостатков (например, нет холодной воды, жалуются соседи).

В случае возникновения разногласий, стороны могут прийти к соглашению и устранить проблему либо действовать в ином порядке, обычно всё начинается с предъявления требований.

При выявлении недостатков арендатор может направить претензию арендодателю с описанием проблемы и дальнейшим её устранением.

   Может возникнуть такая ситуация, арендатор арендовал офис летом, где температура воздуха в помещении его устраивала, со временем с наступлением зимнего периода, включили отопление, но оно либо не функционирует, либо функционирует ненадлежащим образом, что в офисе просто холодно находится, в такой ситуации арендатор должен составить претензию об отоплении и направить её арендодателю.

   На основании законодательства температурный режим должен быть предусмотрен в соответствии с санитарными нормами и правилами, которые предусмотрены для отопления помещения. Соблюдение данных норм обеспечивает безопасность граждан на рабочих местах и в случае данных нарушений можно спокойно обращаться в определенные органы и подавать на них жалобу.

Так как арендатор собственником арендуемого помещения не является, то ответственность несёт арендодатель, ведь при передаче имущества в аренду он передавал его в соответствии с теми условиями, пригодными для цели арендатора и соответствующими техническому состоянию.

Арендодатель не будет отвечать за недостатки данного помещения, если они были обговорены при заключении договора, в ином случае, он обязан их устранить.

   Для устранения недостатков арендатор составляет письменную претензию на имя арендодателя и направляет её ему заказным письмом либо передаёт лично. В претензии следует также указать адрес получателя. В претензии необходимо указать следующие условия:

  • № и дату договора, что было передано по договору с указанием обеих сторон.
  • Обязанности, прописанные в условиях договора. Проблема, которая возникла у арендатора, основания данной проблемы, возможно приложение каких-либо доказательств.
  • Требования, которые арендатор выдвигает арендодателю. Требование об устранении проблемы либо о расторжении договора.

Арендодателю следует иметь в виду, что невыполнение условий претензии может повлечь за собой обращение арендатора в суд. Поэтому для дальнейшего сотрудничества с арендатором, арендодателю нужно устранить недостатки, описанные в претензии.

ПОЛЕЗНО: составить претензию можно самостоятельно, но правильнее обратиться к нашему адвокату, чтобы учесть все нюансы досудебного урегулирования спора между арендатором и арендодателем.

Как бороться с духотой в офисе?

   Духота в офисе актуальная проблема многих работников, особенно летом. В духоте сосредоточиться на работе очень тяжело, так как начинает клонить в сон либо болеть голова, что сказывается на рабочем процессе.

В помещении в крупных компаниях летом могут быть установлены кондиционеры для проветривания помещения, но бывает, что их и нет.

Если помещение, в котором планируется работать будет взято в аренду, то сторонам можно обговорить и прописать условия в договоре аренды по технике, которая будет присутствовать в офисе, например, снабжен кабинет кондиционером либо нет, также по окнам открываются они либо нет. 

   Вообще с момента передачи помещения в аренду все расходы несёт сам арендатор, за исключением капитального ремонта (если не предусмотрено договором иное).

Арендатор может купить и установить систему обветривования в своём помещении, но заранее предупредив арендодателя, и по взаимному соглашению на установку.

Установка требует небольшой перепланировки в стене либо наверху, поэтому арендодатель должен быть предупрежден и дать своё согласие.

   Если кондиционер в помещении имеется, но находится не в пригодном состоянии, то можно попросить арендодателю устранить проблему путем направления претензии либо просто обговорив. Также арендатор может предложить устранить своими денежными средствами проблему в дальнейшем потребовав от арендодателя, предоставив чеки, денежные средства (возмещение).

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/narushenie-dogovora-arendyarendodatelem/

Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды: перечень, порядок передачи прав, ответственность за несоблюдение | Жилищный консультант

Арендодатель по договору аренды вправе. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств. Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

  • использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
  • при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
  • предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

  • соблюдение правил использования жилья;
  • запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
  • освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
  • допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
  • материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
  • вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
  • выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

  • заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
  • давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
  • оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
  • оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
  • потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
  • контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
  • обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
  • требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

  • собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
  • гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

  • если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
  • когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
  • если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
  • когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье.

Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится.

Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно статье 616 ГК РФ, которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора аренды квартиры

Список законов

  • Статья 607 ГК РФ
  • Статья 616 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/

Права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилья

Арендодатель по договору аренды вправе. Какие права имеет арендатор при неисполнении арендодателем своих обязательств. Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

договора аренды и найма жилого помещения, составленные юристами портала

Любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон. В данной статье мы сравним права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилого помещения.

Если хотите подробнее изучить сами договоры аренды и найма, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале. Основное же отличие в том, что договор аренды заключается с юридическими лицами, а договор найма – с гражданами.

Обязанности арендодателя

Первая обязанность арендодателя – предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора и её назначению. (п.1 ст. 611 ГК РФ). То есть квартира должна быть, как минимум, пригодна для проживания.

Обо всех имеющихся недостатках имущества арендодатель обязан сообщить арендатору при заключении договора. В противном случае он может понести ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ.

Другой важной обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но в этой же статье говорится, что в договоре аренды можно предусмотреть и иной порядок оплаты капитального ремонта.

При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст.

621 ГК РФ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.

Права арендодателя

Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.

В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ).

Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ)

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).

скачать бесплатно образец договора аренды жилья

Права и обязанности наймодателя

В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ.

Обязанности наймодателя

И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока.

Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст.

684 ГК РФ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.

Права наймодателя

Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

  1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  3. использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).

Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора.

скачать бесплатно образец договора найма жилья

Отдельно выделяется договор краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенный на срок до 1 года (п.2 ст. 683 ГК РФ). По такому договору у наймодателя уже нет обязанности заключать с нанимателем договор на новый срок, то есть наймодатель может отказать в заключении нового договора без каких-либо последующих санкций.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Права арендодателя

Итак, арендодатель, наймодатель, собственник или владелец. Если это всё про вас – хорошие новости: прав у собственника гораздо больше, чем обязанностей. Разберём все по-порядку.

Арендатор имеет право:

  • заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения

С этим пунктом всё предельно понятно. Владелец волен сам решать: сдавать ему квартиру или нет, если сдавать, то за сколько и на какой срок. Ну а когда срок заключенного договора истечёт, собственник в праве его разорвать, перезаключить соглашение на новых условиях (чаще всего эти условия касаются изменения цены) или, если всё устраивает, заключить новый договор.  

  • совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством

Это неотъемлемое право собственника, будет висеть над квартирантом, как дамоклов меч.  Сейчас всё объясним. Пока вы, примерный во всех отношениях арендатор, тихо и мирно живёте в квартире, собственник может продать её, подарить или завещать.

Причем, самый страшный для квартиранта сценарий развития событий – это, конечно, продажа. Дискомфортно, неприятно в этой ситуации всё.

Начиная с постоянных “показов” квартиры потенциальным покупателям, заканчивая самим переездом, который, как показывает жизненный опыт, всегда случается в самый неподходящий для арендатора момент. 

  • давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан

Запоминаем один раз и никаких проблем не будет: без согласия арендатора вы можете вселить в квартиру только жену (мужа) и детей. В остальных случаях придется спрашивать мнения собственника и не факт, что он разделит ваше стремление быть гостеприимным хозяином. 

  • предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается

Собственник может изменить размер арендной ставки в любое время действия договора. Никаких табу в этом отношении российскими законами не предусмотрено. Се ля ви. Поэтому всем квартирантам-мученикам, которые ежемесячно страдают от необоснованного повышения стоимости аренды, мы советуем лишь одно: искать менее жадных до денег собственников.

Немного легче становится лишь от того, что владелец жилья не может изменить арендную ставку в одностороннем порядке, то есть просто поставить перед фактом: “Здравствуйте, в этом месяце вы должны мне не 25 тысяч, а 30”. Изменение цены возможно только после того, как между арендодателем и арендатором будет достигнуто двустороннее соглашение.

 

  • расторгнуть договор аренды в судебном порядке

Если договориться с квартирантом по тому или иному вопросу не удаётся – смело в суд. В суде арендодатель может расторгнуть договор, взыскать с арендатора ущерб (если таковой имеется) или обязать его к каким-либо действиям.

Например, оплатить ремонт, погасить долг за телефон. Однако, важно помнить, что такой инструмент, как “иск в суд” работает на две стороны.

Если квартирант не согласен с исковыми требованиями хозяина квартиры, он может подать встречный иск и даже выиграть дело. 

  • требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями

Действительно, требовать порядка в обращении с квартирой и находящемся в ней имуществом – можно и даже нужно. Контролировать, как требование исполняется – так же право хозяина. Но контроль не должен превращаться в “тюремный надзор”. Отсюда вытекает следующее положение. 

  • входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором

Обратите внимание на ключевые слова в этом пункте – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. В отношениях арендодатель – арендатор, не должно быть никакого насилия.

Любая коммуникация – только, так сказать, “по любви”. Поэтому, если вы хотите прослыть хорошим собственником, предупреждайте о своих визитах жильцов. Это правильно и с точки зрения закона, и с точки зрения морали.

Оговоримся: проверять тумбочки, лезть в личные вещи квартирантов и холодильник – некруто.

  • требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду

Это право арендодателя тесно связано с его обязанностью – контролировать, чтобы квартиранты вовремя платили за аренду.

Так вот, если как собственник, вы часто спрашивали себя “кто должен звонить, когда нужно платить за очередной месяц”, ответ прост – владелец квартиры.

Ведь если он не предупреждал квартирантов, что “часики тикают” и “пора бы рассчитаться”, то и обвинять их в несвоевременной оплате аренды – не может.

  • требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды

Когда срок договора закончится, собственник квартиры имеет право требовать от жильцов освободить квартиру (если в договоре не шла речь о коммерческом найме (по которому арендные платежи идут в счет стоимости квартиры, и впоследствии она переходит в собственность арендатора).

Права арендатора 

С арендатором согласно Гражданскому Кодексу, дела обстоят с точностью наоборот (по сравнению с собственником). Прав у него значительно меньше чем обязанностей. 

Арендатор имеет право:

  • пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды

 Если договор аренды заключен, к примеру, на 11 месяцев – всё это время вы, как арендатор, можете пользоваться жилплощадью, за которую заплатили, и всем её содержимым.

  • вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей

Об этом мы уже писали выше: мужа, жену или ребёнка до 18 лет в квартиру можно вселить не спрашивая хозяина квартиры, по поводу вселения остальных – придется побеседовать с собственником. Повторимся, соглашаться он не обязан. 

  • предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя

В этом пункте речь идет не о заселении, а о том, что называется “погостить”. Другими словами, если к вам на недельку приехала подружка и у неё есть постоянное место жительства в родном городе- никаких проблем. Достаточно будет одного звонка хозяину квартиры, вроде: “Ко мне приехала Надя из Питера, уедет через 7 дней”. 

Обязанности арендатора

Арендатор обязан:

  • использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»)

Этот пункт верен всегда, кроме тех случаев, когда в самом договоре аренды предусмотрена возможность сдачи квартиры в поднайм.

  • соблюдать правила пользования жилыми помещениями

Если в договоре сказано “без животных”, “не курить в квартире” и вы, как арендатор, это подписали – будьте добры исполнять. В конце концов, рано или поздно хозяин квартиры заметит табачный запах обивки дивана. А вот кота или собаку и вовсе вряд-ли получится скрыть. 

  • освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре

Опять же, сноска: за некоторое время до истечения срока договора аренды озаботьтесь: настроен ли собственник продлевать соглашение или он уже подумывает продать квартиру.

  • беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества (составляем график посещений и сразу обозначаем личные границы)
  • нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества

Разумеется, в случае, если по вашей вине на кухне вздулся ламинат – вам же и придется за это отвечать. Возможно, достаточно будет возместить ущерб перестелив напольное покрытие. Возможно, хозяин захочет получить компенсацию в рублях или вовсе посчитает нужным расстаться с неаккуратными арендаторами. 

  • производить текущий ремонт квартиры

Если кухня выкрашена в розовый цвет, покрытие не имеет никаких дефектов, но розовый вам порядком поднадоел. Обговорите изменение цвета с хозяином, скорее всего, он даст добро. Красить стены вы, разумеется, будете за свой счет. 

  • своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры

Все эти права и обязанности, о которых мы подробно рассказали, являются лишь самыми распространёнными. Стороны (арендодатель и арендатор) по своему усмотрению могут корректировать обязательные пункты в договоре. 

 И еще несколько часто задаваемых вопросов от наших читателей. 

Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении  собственника или его смерти?

И в том и в другом случае – ответ да. Ситуации бывают разные. Рассмотрим одну из самых распространённых. Вы снимаете квартиру уже 7 лет и вот, милый пенсионер, который сдавал вам её, внезапно отдаёт богу душу и квартира достаётся его сыну.

Не спешите паковать чемоданы. В гражданском кодексе сказано: перемена наймодателей не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

Лучше познакомьтесь с наследником поближе, возможно, он так же, как и предыдущий хозяин квартиры, захочет зарабатывать на её сдаче.

Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?

В случае смерти арендатора договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, а арендатором становится один из наследников, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. К примеру, квартирант погиб, в наследниках – его дочь. Она может заехать в квартиру и жить там до истечения срока договора аренды, если в этом самом договоре не было специальных оговорок.

Арендная ставка: сколько, как и когда платить?

Как правило, арендную плату вносят за месяц вперед. Каким будет её размер арендатор и арендодатель решают совместно. Одна сторона предлагает, другая – соглашается или нет.

Распространённая ситуация: хозяин квартиры и наниматель жилья посовещались и указали в договоре аренды сумму меньшую, чем есть на самом деле. Так поступают, чтобы сэкономить на налогах.

Однако, в стремлении не делиться лишней копейкой с государством, следует помнить: в случае, если у собственника и арендатора возникнут споры, в суде доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.

Каков порядок возмещения убытков?

В случае, если по вине арендатора, к примеру, произошел пожар: сгорела кухня, вся мебель в ней и так далее, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, хозяин квартиры имеет полное право обратиться в суд с иском о возмещении убытков.

Итого. На чьей стороне бы вы ни были, арендатора или собственника, отнеситесь к составлению договора внимательно, оцените риски и проиграйте ситуации, которые могут случиться в будущем. Договор аренды – это документ, который отображает права и обязанности участников сделки. Составленный грамотно договор – это залог хороших отношений между арендатором и собственником жилья. 

Источник: https://www.rentalhome.ru/advices/prava-i-obyazannosti-arendodatelya-i-arendatora/

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: