Расчет залоговой стоимости недвижимости. Оценка залогового обеспечения. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки

Содержание
  1. Оценка банком предмета залога при выдаче кредита
  2. Местоположение
  3. Технические характеристики здания
  4. Технические характеристики квартиры
  5. Состояние квартиры
  6. Оценка залогового обеспечения
  7. Что такое залог?
  8. Рыночная цена залогового обеспечения
  9. Предлагаем Вашему вниманию надежные кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:
  10. Оценка стоимости залогового имущества
  11. Заключение договора залога
  12. Вас также может заинтересовать:
  13. Определение рыночной и справедливом стоимости залогового имущества
  14. Понятия стоимости, возникающие при оценке
  15. Подходы, используемые в деятельности оценщиков
  16. Затратный подход
  17. Доходный подход
  18. Сравнительный подход
  19. Определение реальной рыночной стоимости объектов, предлагаемых в качестве залога для получения кредита
  20. Залоговое имущество
  21. Задачи и цели оценки
  22. Проведение оценки
  23. Требования к отчету

Оценка банком предмета залога при выдаче кредита

Расчет залоговой стоимости недвижимости. Оценка залогового обеспечения. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки

Калькуляторы

Кредиты

Микрозаймы

Карты

Досрочные погашения

Вклады

Банки

Законы

Одним из вариантов обеспечения кредита является залог движимого и недвижимого имущества. Оно передается документально кредитору до момента полного погашения кредита заемщиком. В случае неплатежеспособности последнего банк имеет право реализовать предмет залога и вернуть свой капитал.

Но принимать в качестве обеспечения любое имущество кредитор не будет. Его цель – максимально снизить риски потери денег. Если заемщик не может расплатиться по долгам, банк заинтересован как можно быстрее продать предмет залога. А это можно сделать только с ликвидным имуществом, т. е. тем, которое пользуется спросом на рынке и легко находит своих покупателей.

Например, продать квартиру эконом-класса в Москве, в шаговой доступности от станции метро, с развитой инфраструктурой можно без проблем в короткие сроки. Этого нельзя сказать об элитном жилье на окраине, откуда до первых признаков цивилизации придется добираться через пробки на личном или общественном транспорте.

С целью определения ликвидности, а также конкретной стоимости объекта на текущий момент времени проводится его оценка. Это профессиональный вид деятельности, который регулируется законодательством РФ.

Не только банк заинтересован в оценке. Заемщик заранее может сориентироваться по сумме кредита, который одобрит банк. А в случае оформления ипотеки еще и определить, насколько адекватную цену запрашивает за жилье продавец.

Так как, в основном, предметом залога становится жилая недвижимость, далее мы будем рассматривать процедуру оценки именно для таких объектов. Законом “Об оценочной деятельности в РФ” (ст.

7) определено, что приоритетное право на определение принадлежит рыночной стоимости, если в договоре не указан другой вид стоимости. Для банка при принятии решения о выдаче кредита клиенту интересна еще и ликвидационная стоимость.

Он одобряет кредит на сумму, не превышающую любую из оценочных стоимостей.

Рыночная стоимость – цена, по которой продавец согласен продать объект, а покупатель его купить. При этом никто не оказывает давление на стороны сделки, все участники получили необходимую информацию, и на цену не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства. Если какое-то из перечисленных условий не выполняется, то цена не будет считаться рыночной.

Ликвидационная стоимость – цена, по которой объект недвижимости может быть продан на рынке в короткие сроки. В отличие от рыночной стоимости здесь учитываются чрезвычайные обстоятельства, под влиянием которых продавец вынужден продать объект.

Главным документом, который составляется по результатам оценочной деятельности, является отчет об оценке. Именно в нем содержится полная информация о предмете залога и обосновывается его рыночная и ликвидационная стоимости.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности:

Два последних документа не носят обязательного характера. Некоторые банки разрабатывают свои требования к оценке предмета залога, но они не противоречат закону и федеральным стандартам.

Банк для оценки предмета залога привлекает профессиональных оценщиков: физическое или юридическое лицо. Физическое лицо может действовать самостоятельно или заключить трудовой договор с оценочной компанией.

Требования к оценщику-физическому лицу:

  1. Наличие квалификационного аттестата, который выдается человеку со стажем работы в сфере оценки не менее 3-х лет. Действует 3 года. Аттестат разрешает заниматься конкретным направлением деятельности: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. Каждые 3 года оценщик должен пересдавать квалификационный экзамен и подтверждать квалификацию.
  2. Членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков. СРО – это некоммерческая организация, которая создается для регулирования и контроля деятельности оценщиков. Признается таковой после включения в государственный реестр.
  3. Страхование ответственности с целью покрытия возможных убытков, которые может причинить оценщик своими непрофессиональными действиями клиенту. Договор страхования заключается минимум на 1 год и на сумму не менее 300 тыс. руб.

Оценочная компания, которая заключает с клиентом договор на оценку, обязана:

  • иметь минимум двух штатных оценщиков, отвечающих требованиям законодательства;
  • застраховать свою ответственность на срок не менее года и на сумму от 5 млн руб.

Перечисленные требования могут быть расширены. Например, в Стандарте ипотечного кредитования, разработанного ДОМ.РФ, содержатся дополнительные условия:

  • в отношении оценщика – отсутствие судимости, аннулированных аттестатов, судебных решений, дисциплинарных взысканий, связанных с оценочной деятельностью;
  • в отношении оценочной компании – отсутствие процесса ликвидации или банкротства.

Закон не ограничивает заказчика в выборе оценщика. На практике банки рекомендуют обращаться к аккредитованным у них компаниям и ИП. Например, в списке Сбербанка таких насчитывается почти 3 000. Оплата услуг оценщика осуществляется полностью за счет заемщика.

До начала проведения оценки заказчик предоставляет оценщику комплект документов:

  • паспорт;
  • технический и кадастровый паспорта на объект недвижимости;
  • договор купли-продажи, акт приема-передачи;
  • правоустанавливающие документы.

Оценщик вправе затребовать и другие документы. Например, подтверждающие перепланировку, поэтажные планы и экспликация помещений и др.

Законом установлено, что оценщик может выбирать подходы и методы оценки недвижимости. При определении рыночной стоимости жилого объекта в основном используют сравнительный (рыночный) подход. Этапы его применения:

  1. Выезд оценщика на объект. Визуальное изучение технических характеристик дома и квартиры, ее состояния, местоположения объекта оценки. Сравнение увиденного с документами (технический и кадастровый паспорта, поэтажный план, экспликация). Проведение фотосъемки. Выявление дефектов, следов перепланировки.
  2. Анализ рынка недвижимости в том сегменте, где находится оцениваемая квартира (например, рынок жилой недвижимости г. Москвы). Выявление тенденций изменения цен, изучение состояния спроса и предложения, прогнозов экспертов.
  3. Выбор объектов-аналогов, по которым известны цены сделок купли-продажи и которые максимально похожи на оцениваемый объект за исключением нескольких параметров. На все объекты должны быть ссылки (карта местонахождения, объявления о продаже на досках объявлений, контакты продавца).
  4. Выявление всех характеристик, по которым оцениваемая квартира отличается от аналогов. Выбирают только те параметры, которые оказывают влияние на цену.
  5. Проведение корректировки цены продажи объектов-аналогов в соответствии с выявленными различиями с оцениваемой квартирой.
  6. Согласование результатов расчета и выведение итоговой величины стоимости. Оформление отчета об оценке.

Срок проведения оценки – от 1 до 5 дней.

Чтобы отчет оценщика имел юридическую силу, он должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства, в частности ФСО №3 “Требования к отчету по оценке”:

  1. Срок действия – 6 месяцев.
  2. Может быть в электронном или бумажном виде. Бумажный отчет должен быть пронумерован, прошит, скреплен подписями и печатью исполнителей. Электронный – пронумерован и скреплен усиленной квалифицированной электронной подписью.
  3. Вся информация из отчета, которая влияет на стоимость объекта, должна быть подтверждена документами, фотографиями, расчетами.

отчета:

  • задание на оценку;
  • стандарты оценки, которые применялись оценщиком в работе;
  • принятые допущения;
  • сведения о заказчике отчета и исполнителе-оценщике, привлеченных экспертах;
  • описание оцениваемого объекта;
  • анализ факторов, которые оказывают влияние на стоимость объекта;
  • процесс оценки с обоснованием применения подходов и методов, расчетом итоговой стоимости;
  • согласование результатов;
  • приложения (копии исходных документов, фотографии и пр.)

Итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры зависит от ценообразующих факторов. Они могут как увеличить, так и уменьшить результат оценки. Рассмотрим основные из них.

Местоположение

Ценообразующие факторы:

Транспортная доступность.

Для Москвы актуально наличие станции метро в пешей доступности от жилья. Такие квартиры будут оцениваться дороже. На цену оказывает влияние не только наличие существующей станции, но и строящейся или планируемой.

Многие оценщики в своей работе руководствуются Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. В нем даются такие корректирующие коэффициенты по близости к метро:

Инфраструктура

На стоимость оказывают существенное влияние наличие парковки, огороженной территории, площадок для детей и занятия спортом, в пешей доступности парков, скверов, социальных объектов (детские сады, школы, магазины, поликлиники, отделения банков и пр.), состояние подъездных путей.

Оценщик применит понижающий коэффициент к стоимости, если квартира расположена в промышленном районе с плохой экологией.

Технические характеристики здания

Факторы, влияющие на стоимость квартиры:

Этажность.
Наименьшем спросом пользуются первые и последние этажи. Однако для элитных комплексов Москвы фактор этажности имеет свои особенности.

Например, наличие собственного входа, земельного участка для 1-го этажа, наоборот, приводят к повышающему коэффициенту.

Верхние этажи могут обладать увеличенным остеклением, возможностью установки каминов, уникальным видом из окна, что тоже скажется на увеличении стоимости квартиры.

Материал стен.
Традиционно, кирпичные или монолитно-кирпичные дома пользуются повышенным спросом, поэтому оценщик применит повышающий коэффициент.

Год постройки и серия дома.
Год постройки используют вместе с классификацией домов по категориям:

  • “сталинка”;
  • “хрущевка”;
  • новостройка.

Квартиры старого фонда оцениваются дешевле новостроек, потому что технические, эксплуатационные и экономические характеристики не отвечают современным требованиям и стандартам. Для Москвы актуален фактор участия дома в программе реновации, который приводит к завышению цен по сравнению с обычной “хрущевкой”.

Технические характеристики квартиры

К таким характеристикам относятся:

  1. Площадь кухни. Для потенциальных покупателей жилья площадь кухни в квартире является значимым фактором. Большая площадь увеличивает оценочную стоимость. Ассоциация развития рынка недвижимости “СтатРиелт”, аналитикой которой пользуются оценщики, вводят поправочный коэффициент в 3 – 6 % в зависимости от площади кухни.
  2. Наличие балкона/лоджии. Справочник оценщика недвижимости рекомендует на 6 % увеличивать стоимость при наличии балкона/лоджии.

Факторы, увеличивающие стоимость жилья:

  • изолированные комнаты;
  • квадратная форма комнат;
  • выход окон на разные стороны;
  • панорамный вид из окна.

Факторы, уменьшающие стоимость квартиры:

  • смежные комнаты;
  • совмещенный санузел;
  • некрасивый вид из окна (на дорогу, стену другого дома, промышленные объекты);
  • незаконная перепланировка (многие банки вообще не выдают кредиты,если в отчете описан такой факт).

Состояние квартиры

Состояние и качество отделки – существенные факторы ценообразования. Справочник оценщика недвижимости по потребности в ремонте делит квартиры на:

По типу отделки:

  • без отделки;
  • бюджетный;
  • современный;
  • комфортный;
  • элитный.

Отчет должен содержать выводы о ликвидности объекта. Для этого оценщик анализирует вышеописанные факторы, которые оказывают на этот параметр наибольшее влияние.

Методические рекомендации “Оценка имущественных активов для целей залога” рекомендуют определять ликвидность в зависимости от срока реализации имущества на рынке по рыночной стоимости и использовать градацию:

Показатель ликвидностиВысокаяСредняяНизкая
Примерный срок реализации, мес.1 – 23 – 67 – 18

Возможность повышения ликвидности и оценочной стоимости квартиры зависит от того, кто заказывает отчет об оценке. Если это делает собственник жилья (например, для передачи имущества в залог с целью получения нецелевого кредита), то увеличить стоимость квартиры можно путем:

  • проведения текущего или капитального ремонта;
  • узаконивания перепланировки;
  • улучшения технических характеристик помещений, например, звукоизоляция стен, создание условий круглогодичной комфортной температуры (кондиционеры, современные радиаторы и пр.)

Если оценку заказывает будущий ипотечный заемщик, то вариантом увеличения оценочной стоимости покупаемой квартиры может только повторный заказ отчета в другой компании. Улучшение результата не гарантировано.

Оценка – процедура, избежать которую у заемщика не получится, если он передает в залог банку жилую недвижимость. Причем, выгода от нее очевидна и для кредитных организаций, и для самого заемщика.

А понимание, как происходит определение стоимости объекта, какие факторы влияют на цену, поможет лучше ориентироваться на рынке недвижимости не только заемщикам, но и обычным продавцам и покупателям недвижимости.

Источник: https://mobile-testing.ru/otsenka-bankom-predmeta-zaloga-pri-vyidache-kredita/

Оценка залогового обеспечения

Расчет залоговой стоимости недвижимости. Оценка залогового обеспечения. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки

Получение заемщиком обеспеченного кредита предполагает предоставление залога, стоимость которого способна в полной мере покрыть затраты, связанные с невыполнением долговых обязательств.

Необеспеченное кредитование представляет огромный риск для финансовых учреждений.

В случае появления просроченных платежей именно своевременная продажа залогового имущества может использоваться кредитором для компенсации убытков.

Что такое залог?

Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки.

Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю.

Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.

Требования к залоговому обеспечению:

  • Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
  • Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
  • Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
  • Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
  • Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
  • Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

Рыночная цена залогового обеспечения

Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.

Рыночная стоимость залога должна:

  1. Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
  2. Превысить размер получаемого кредита.
  3. Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.

Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов.

Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов.

Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.

Способы определения стоимости залога:

  • Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
  • Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
  • Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.

Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога.

Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования.

Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.

Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.

Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.

Предлагаем Вашему вниманию надежные кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:

Процентная ставка
от 8%

Срок
до 15 лет

Сумма
до 15 млн.руб.

Без смены собственника

Оформить

Процентная ставка
от 8.9%

Срок
до 20 лет

Сумма
до 30 млн.руб.

Время рассмотрения заявки от 15 минут

Оформить

Процентная ставка
от 11.9%

Срок
до 10 лет

Сумма
до 30 млн.руб.

С деньгами и крышей над головой

Подробнее

Процентная ставка
2.5-90% стоим.ТС

Срок
до 36 мес.

Сумма
до 500 тыс.руб.

Автомобиль остается у владельца

Оформить

Процентная ставка
от 2.7% в мес.

Срок
до 24 мес.

Сумма
до 590 тыс.руб.

Решение в течение 15 минут

Оформить

Процентная ставка
от 4.2% в мес.

Срок
2, 3, 4 года

Сумма
до 1 млн.руб.

Автомобиль остается у владельца

Оформить

Оценка стоимости залогового имущества

Привлекая профессионалов к оценке залога, финансовое учреждение обычно планирует получить полноценный отчет, в котором будут указаны конкретные параметры обеспечения и обоснованы данные относительно его стоимости.

Кредитору необходимы лишь выводы эксперта. Если оценочная цена не соответствует параметрам сделки, финансовое учреждение откажет в финансировании.

Потенциальному заемщику придется искать иное обеспечение, или снизить финансовые аппетиты, сократив размер займа и продолжительность кредитования.

Этапы оценки залога:

  1. Изучение документов, безапелляционно подтверждающих единоличное или совместное право собственности на используемый в качестве обеспечения объект.
  2. Изучение залога, в том числе проверка его текущего состояния.
  3. Расчёт рыночной стоимости имущества.
  4. Составление отчета о выполненной работе.

Дополнительные требования к оценочной деятельности выдвигаются в зависимости от типа обеспечения. Эксперт обязан внимательно изучить весь предоставленный заемщиком пакет документов, а также сам залог.

Если речь заходит о недвижимости, электронике или транспортных средствах, оценивается техническое состояние имущества.

Иногда в качестве обеспечения применяются готовые продукты и различные виды сырья, поэтому заемщику необходимо дополнительно получить право на использование помещений, в которых хранятся подобные объекты. Таким образом, оценка залогового имущества включает также проверку документов.

Кредиторы стараются выдвигать максимально адекватные требования к залоговому имуществу, поэтому оценщики в своей работе часто отталкиваются от запросов финансовых учреждений.

Оценка обычно длится от получаса до нескольких недель в зависимости от типа обеспечения.

Если на этапе выполнения подобной работы возникают какие-либо проблемы, заемщик может отказаться от дальнейшего сотрудничества с кредитором.

Заключение договора залога

После этапа оценки стороны приступают к заключению договора.

Согласно подобному документу, заемщик передает движимое или недвижимое имущество другой стороне (кредитору) с целью предоставления гарантии возвращения дога.

Процесс обеспечения позволяет получить доступ к улучшенным условиям кредитования. Добровольно гарантирующий сделку заемщик может претендовать на оформление долгосрочных кредитов.

В договоре указывается:

  • Тип предоставленного в качестве залога имущества.
  • Оценочная стоимость используемого в качестве обеспечения объекта.
  • Условия применения залога для погашения долговых обязательств.

Процедура принудительного взыскания задолженности происходит только в случае умышленного нарушения клиентом условий сделки. Сначала залог изымается, а затем выставляется кредитором на аукцион.

Полученная сумма, которая соответствует расчетной стоимости имущества или превышает этот показатель, используется для погашения долга.

Остаток средств, полученных от продажи имущества и выплаты займа, возвращается заемщику.

Вас также может заинтересовать:

В каких банках выдают кредит под самый низкий процент

Кредит наличными — востребованная услуга. Множество банков предлагают выдать потребительский кредит по самым разным параметрам и под различный процент. Давайте узнаем, в каких банках можно получить деньги с минимальной процентной ставкой.

Как сократить расходы по кредиту

Главные факторы, влияющие на переплату по кредиту. Основные платежи, комиссии. Популярные платные услуги для заемщиков. Какие показатели влияют на снижение размера платежей, и что следует знать заемщику?

Расчет потребительского кредита

Как определить — какой потребительский кредит самый лучший? На что нужно обратить особое внимание при расчете потребительского кредита? В статье рассматриваются основные критерии самого выгодного кредита.

Страхование жизни при потребительском кредите

Сравнение двух похожих потребительских кредитов от Россельхозбанка и ВТБ 24, предоставляющих услугу страхование жизни. Как сказывается исключение этой услуги из условий кредитования? Зачем это нужно банкам, и как реагировать заёмщикам?

Источник: https://creditar.ru/credits/otsenka-zalogovogo-obespecheniya

Определение рыночной и справедливом стоимости залогового имущества

Расчет залоговой стоимости недвижимости. Оценка залогового обеспечения. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки
На сегодняшний день кредитные организации всё больше сталкиваются с потребностью оценки залога, нахождения его рыночной и справедливой стоимости.

Для минимизации рисков при кредитовании под залог необходимо разработать и реализовать мероприятия по проведению оценки залога, который в будущем при неблагоприятном стечении обстоятельств может стать отступным.

Также острый вопрос оценки возникает при переоценке основных средств, так как в приложении 9 к Положению ЦБ РФ от 16.07.

12 N 385-П “О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации” (далее – Положение N 385-П) говорится, что кредитная организация имеет право не чаще одного раза в год (на конец отчётного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчётным (далее – нового года)) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с законодательством РФ.

Отсюда возникают вопросы: чем текущая стоимость отличается от рыночной и возможно ли самостоятельно определить рыночную стоимость?

Несмотря на важность данной темы, ЦБ РФ не даёт практических рекомендаций по данному вопросу. Поэтому банкам приходится полагаться на наработанный практический опыт.

Понятия стоимости, возникающие при оценке

Для начала разберёмся в различных понятиях стоимости, возникающих при оценке.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов – сумма денежных средств, которая должна быть уплачена кредитной организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта (Положение N 385-П).

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (федеральный стандарт оценки N 2).

Справедливая стоимость – цена, которая была бы получена при продаже актива или при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке, между участниками рынка на дату оценки (МСФО (IFRS) 13).

Можно сделать вывод об идентичности рыночной и текущей стоимости. Однако между справедливой и рыночной существует различие: рыночную стоимость не всегда возможно определить, а справедливая стоимость, наоборот, может быть определена во всех случаях.

Рассмотрим данный вопрос на основании подходов, используемых в деятельности оценщиков.

Подходы, используемые в деятельности оценщиков

Существуют три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

При написании методики оценки рыночной стоимости банк должен найти золотую середину между требуемыми трудозатратами и объективностью результатов. Проанализируем по порядку данные подходы.

Затратный подход

Он основывается на себестоимости. Вначале собирается информация o внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. Далее объект подразделяется на элементы, которые могут быть оценены по отдельности. На последнем этапе суммируются ранее полученные стоимости элементов и выводится стоимость объекта.

Информация для расчёта рыночной стоимости затратным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости – сохранившиеся сметы строительных работ, рыночные цены на строительные материалы, зарплата строителей, затраты на оборудование и т.д.

Данный подход трудозатратный, что делает применение затратного подхода к оценке стоимости имущества практически невозможным для банковских сотрудников. Однако применение затратного подхода к оценке стоимости имущества оправданно в случае, когда применение сравнительного подхода невозможно или возможность его применения ограничена.

При этом такой залог встречается достаточно редко, например небольшой лесопильный комплекс в тайге.

Доходный подход

Подход основывается на ожидаемом доходе от использования объекта оценки. Для начала рассчитывается сумма всех поступлений от оцениваемого объекта, которая корректируется на все возможные недополучения. После чего вычитаем расходы, связанные с объектом оценки, и получаем чистый доход, который, в свою очередь, преобразовывается в текущую стоимость.

Информация для расчёта рыночной стоимости доходным подходом зависит от вида объекта оценки, например для недвижимости необходима средняя рыночная ставка по аренде на аналогичные объекты. Анализируемый подход наиболее актуален при оценке нематериальных активов.

К оценке залогового имущества доходный подход может применяться при определённых условиях: данное имущество является доходоприносящим; данное имущество является ликвидным, т.е. наличие достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней c момента возникновения основания для обращения взыскания на залог (гл.

 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 4 “О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности”).

Если говорить о залоговом имуществе, то чаще всего у банка находятся в залоге недвижимость, автотранспорт и стандартное оборудование, поэтому потребность выше указанных подходов может возникнуть редко.

Сравнительный подход

Подход основывается на приведении сопоставимых параметров аналогов к параметрам объекта оценки. Количество необходимых аналогов зависит от объекта оценки, желательно не менее трёх объектов. Приведение параметров объекта может быть процентным или стоимостным.

Информация для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом берётся с рынка купли-продажи; необходимо взять минимум три сделки.

Данный подход наиболее универсальный, лёгкий в применении, информативный, потому что он в большей степени позволяет изучить текущую ликвидность объекта оценки, так как стоимость определяется на основании сопоставления сделок.

Применять расчёт всех трёх подходов для оценки залога чаще всего не оптимально с точки зрения трудозатрат. Однако для определения стоимости основных средств, наоборот, применение всех подходов высокоэффективно, так как мы обладаем полной информацией для оценки.

Пример 1

Произведём расчёт стоимости сравнительным подходом (методом сравнения продаж) наиболее популярного залога – офисного помещения, являющегося собственностью части отдельно стоящего здания общей площадью 56,2 кв. м (находящегося на 5-м этаже 7-этажного здания, в хорошем состоянии).

Расчёт состоит из трёх этапов:

1) анализа рынка и подборки аналогов объекта оценки;

2) корректировки параметров аналогов к параметрам объекта оценки;

3) расчёта рыночной стоимости по скорректированным значениям.

На первом этапе происходит поиск аналогов объекта оценки по сайтам объявлений, базам данных риелторских компаний, в любом другом источнике, в котором размещаются объявления по купле-продаже. Аналог находится по следующим принципам:

  • объекты, выставленные на продажу как можно ближе к дате оценки объекта, не более шести месяцев с даты размещения объявления;
  • объект не должен отличаться площадью от объекта оценки более чем в три раза;
  • объект не должен иметь больших различий в цене за 1 кв. м – более чем на 50% от минимальной цены.

На втором этапе рассчитываются следующие корректировки:

  • поправка на дату продажи;
  • поправка на местоположение;
  • поправка на техническое состояние отделки помещения;
  • корректировка на объём передаваемых прав на объект недвижимости;
  • корректировка на условия продажи;
  • корректировка на этаж расположения;
  • поправка на площадь;
  • корректировка на назначение объекта.

На третьем этапе производится сам расчёт рыночной стоимости объекта.

В качестве рыночной стоимости одного квадратного метра объекта оценки принимается скорректированная величина. Далее рыночная стоимость корректируется на скидку при продаже, так называемое уторговывание. Общепринятый размер данной корректировки – 5%.

На сайте объявлений “продам-куплю” найдено пять аналогов для нашего объекта оценки. Оцениваемый объект довольно популярен на рынке, поэтому сложностей с аналогами не возникло:

– 1-й офис – 4900 тыс. руб., площадью 69,4 кв. м, в хорошем состоянии, на 4-м этаже 6-этажного здания;

– 2-й офис – 2450 тыс. руб., площадью 35 кв. м, в отличном состоянии, на 4-м этаже 5-этажного здания;

– 3-й офис – 4098 тыс. руб., площадью 68,3 кв. м, в плохом состоянии, на 6-м этаже 7-этажного здания;

– 4-й офис – 3296 тыс. руб., площадью 41,2 кв. м, в хорошем состоянии, на 5-м этаже 6-этажного здания;

– 5-й офис – 3536 тыс. руб., площадью 41,6 кв. м, в хорошем состоянии, на 2-м этаже 6-этажного здания.

В цены аналогов вносим следующие корректировки:

– поправку на площадь. Произведём с помощью построения уравнения зависимости стоимости 1 квадратного метра от площади помещения, для этого необходимо рассмотреть новые предложения на рынке и построить уравнение зависимости. Второй, четвёртый и пятый аналоги корректируем со знаком “минус”. Данная корректировка очень трудозатратна, поэтому выгоднее подбирать более идентичные аналоги;

– поправку на техническое состояние отделки помещения, которая рассчитывается методом прямого анализа характеристик. Для начала ищем компанию, занимающуюся ремонтом, узнаём размер средней стоимости ремонта 1 кв. м. Корректируем второй и четвёртый аналоги (2500 руб. за 1 кв. м).

Для удобства и быстроты составим и заполним таблицу (см. табл. 1).

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости согласно сравнительному подходу составляет 4 048 000 руб. с НДС, без НДС – 3 431000 руб.

Рыночная стоимость нужна не только для определения стоимости объекта для принятия залога к учёту, но и служит для уменьшения резервов на возможные потери по ссудам, рассчитываемые в соответствии с главой 6 Положения ЦБ РФ от 26.03.04 N 254-П “О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности”.

А для постановки на внебалансовый учёт 91312 “Имущество, принятое в обеспечение по размещённым средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов” необходимо определить именно залоговую стоимость.

Для того чтобы упростить расчёт залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают нормативные залоговые дисконты, которые учитывают все корректировки для конкретного вида залогового имущества, его ликвидность и срок кредитования.

Наиболее важной корректировкой является ликвидность обеспечения. Если залог без снижения цены может быть быстро реализован на рынке, тогда банк, вероятно, предоставит ссуду, объём которой составляет значительный процент от стоимости обеспечения.

C другой стороны, если залог – это специальный механизм, предназначенный именно для данной компании и не имеющий вторичного рынка, то кредитор может вообще отказать в предоставлении кредита.

Ошибки в определении уровня ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Многие банки при определении ликвидности отталкиваются от необходимого времени для продажи заложенного объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости.

Так как информация о точных сроках реализации различных объектов в открытом доступе отсутствует, ключевым способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка (на рынке недвижимости с риелторскими компаниями), которые непосредственно занимаются реализацией данных объектов на рынке.

В идеале банку стоит закрепить экспресс-оценку ликвидности обеспечения (определение ликвидности через выставление баллов за основные характеристики предмета залога, влияющие на ликвидность) в методике работы с залогом.

Выделим основные характеристики объекта залога, влияющие на его ликвидность, на примере коммерческой недвижимости:

Данная корректировка очень субъективна, уровень ликвидности формируется в лучшем случае на уровне логического обоснования.

Также большое значение имеет срок залога. Обеспечение будет более ценным для кредитора в том случае, если срок залога близок к сроку ссуды, и наоборот – когда оно носит более долгосрочный характер, чем кредит. Поступления от его реализации могут служить для погашения ссуды, так как обеспечение реализуется за деньги.

Ещё одним фактором является степень риска, связанная с залогом.

Чем больше колебания его рыночной стоимости или чем меньше уверен кредитор в оценке его стоимости, тем менее привлекателен залог сточки зрения кредитора.

Таким образом, ликвидность, срочность и риск определяют привлекательность различных видов залога для кредитора, следовательно, сумму процентов по кредиту и сумму самого кредита.

Эффективнее было бы рассчитать залоговый дисконт для каждого вида залога, но это трудозатратно.

Рассмотрим влияние дисконтирующего коэффициента на залоговую стоимость на примере трёх случайно взятых банков (см. табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что в результате использования коэффициента дисконтирования сумма одного и того же залога в разных банках отличается в 2-3 раза.

В связи с тем что системная неопределённость в вопросе оценки стоимости залога существует, каждый банк применяет свою методику расчёта или свои нормативные значения залогового коэффициента. Иногда с целью получения большей прибыли банк увеличивает залоговую стоимость для сокращения резервов на возможные потери по ссудам с помощью уменьшения залогового дисконта.

Отметим, что у банка, применяющего гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога, появляется конкурентное преимущество. В качестве примера можно привести варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, её финансовой независимости, ликвидности и доходности.

В некоторых банках на данный момент отсутствует методика оценки рыночной стоимости залога. Данный материал призван помочь им в написании такой методики.

Источник: http://love-credit.ru/content/opredelenie-rynochnoy-i-spravedlivom-stoimosti-zalogovogo-imushchestva

Определение реальной рыночной стоимости объектов, предлагаемых в качестве залога для получения кредита

Расчет залоговой стоимости недвижимости. Оценка залогового обеспечения. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки

В практике кредитных организаций, предоставляющих заемные средства компаниям и физическим лицам, залог сегодня является наиболее распространенным вариантом обеспечения обязательств заемщиков при долгосрочном кредитовании. Наличие залога существенно снижает финансовые риски банка при невыполнении должником своих обязательств. Поэтому при кредитовании под залог недвижимого либо движимого имущества зачастую требуется независимая оценка залога.

Это требование кредитных организаций объясняется тем, что при выдаче заемных денежных средств банк (или иной кредитор) должен предварительно оценить реальную стоимость залогового имущества. Для этого заемщик или кредитор обращаются в специализированные экспертно-оценочные компании, которые занимаются требуемой оценкой имущественных ценностей.

Отчет об оценке, выдаваемый оценщиком по результатам работы, позволят кредитору узнать рыночную стоимость предмета залога и сделать выводы о его ликвидности с учетом текущей рыночной ситуации, а также одновременно оценить свои риски выдачи кредитных средств.

Залоговое имущество

В качестве залога банковская организация может принимать как объекты жилой или нежилой недвижимости (квартиру, дом, коммерческую недвижимость, здания, сооружения и др.

), так и движимое имущество (оборудование, автотранспорт, ценные бумаги и т. д.).

Кроме того, объектом оценивания при кредитовании компаний может выступать и целый имущественный комплекс, включающий в себя и движимые, и недвижимые имущественные ценности.

Какое именно имущество брать у заемщиков в залог, решает кредитор. При этом главными и первостепенными критериями выбора для банков выступают, как правило, цена и ликвидность закладываемого имущества.

Залогом могут быть как ранее приобретенные имущественные ценности заемщика, так и имущество, покупаемое за счет заемных средств. В последнем случае заложенное имущество до полного погашения кредита находится под обременением, и приобретатель не может его отчуждать без согласия банка либо иного кредитора.

Задачи и цели оценки

Оценочная деятельность осуществляется в целях установления фактической рыночной цены имущественных ценностей, выступающих залогом при кредитовании, независимым оценщиком.

А это, в свою очередь, позволяет участникам кредитных правоотношений согласовать справедливое соотношение между размером выдаваемых заемных средств и стоимостью залога.

К тому же независимая экспертиза предотвращает возникновение возможных финансовых разногласий между кредитором и должником в случае обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге.

Кроме того, при исследовании объектов и анализе представленной документации, оценщик может обнаружить факты несоответствия закладываемого актива и правоустанавливающих бумаг.

Так, в процессе осмотра могут обнаружиться незарегистрированные перепланировки жилья или несовпадение размеров и иных объёмно-планировочных характеристик помещения технической документации.

В таких случаях, существенно затрудняющих возможность свободной реализации актива кредитором в случае необходимости, потенциальному заемщику потребуется предварительно переоформлять правоустанавливающие документы либо вносить в них изменения.

Оценка имущества для залога обычно проводится в следующих случаях:

  • при расчете стоимости и установлении общей ликвидности залогового имущества для выдачи кредита заемщику;
  • при покупке страхового полиса на предмет залога для получения страховой компенсации в случае его повреждения либо утраты;
  • при изъятии кредитной организацией заложенного имущества должника для погашения просроченной задолженности по кредиту.

Проведение оценки

Оценочную процедуру, проводимую профессиональным оценщиком, можно условно разделить на несколько этапов.

  1. Согласование оценочного задания с заказчиком. В таком техническом задании определяются задачи предстоящего исследования, необходимый объём информации, а также фиксируются конкретные сроки выполнения специалистом всех работ.
  2. Заключение договора между всеми заинтересованными участниками процедуры – оценочной компанией, кредитором и заемщиком. Возможно также двухсторонняя форма соглашения между оценочной компанией и одной из сторон кредитных отношений. На практике, оплата услуг по проведению экспертной оценки, как правило, полностью производится потенциальным заемщиком, желающим получить кредит.
  3. Проведение расчетно-оценочных работ специалистом. Оценщик анализирует представленные юридические и технические документы, изучает характеристики самого актива и при необходимости проводит его осмотр. После этого специалист выполняет расчеты, необходимые для обоснования выводов исследования. Специалист анализирует рыночную ситуацию и сам выбирает оптимальные методики оценивания. Как правило, при проведении в рассматриваемой ситуации расчетов используются доходный, затратный и (или) сравнительный подходы.
  4. Предоставление по итогам работы оценочного отчета заказчику.

Оценивание залога для банка могут проводить только специализированные экспертно-оценочные организации, имеющие разрешительную лицензию на осуществление такой деятельности. Только квалифицированный независимый оценщик сможет объективно и достоверно оценить имущественные ценности с учетом всех существующих нюансов и рыночных тенденций.

Объем информации, предоставляемый в отчете, непосредственно зависит от поставленных перед оценщиком в техническом задании вопросов и задач.

Обычно при оценивании объектов, выступающих залогом, проводятся:

  • расчет реальной рыночной стоимости соответствующего объекта;
  • всесторонний анализ ликвидности оцениваемого актива (в какой приблизительно срок и за какую цену он может быть реализован в текущих рыночных условиях);
  • расчет возможных издержек кредитора в случае возникновения необходимости продажи предмета залога при невыполнении должником своих кредитных обязательств;
  • анализ возможного изменения стоимости заложенного имущества в период действия кредитных правоотношений;
  • описание роли, ценности и места оцениваемого актива в бизнесе заёмщика.

Требования к отчету

Официальный отчет независимого оценщика, требуемый при оформлении займов под залог имущества, должен:

  • содержать максимально объективные и грамотно обоснованные выводы о фактической стоимости оцененного объекта и перспективах его реализации;
  • включать всю требуемую информацию, необходимую для подтверждения корректности сделанных выводов;
  • основываться на объективных, достоверных и проверяемых сведениях;
  • содержать предположения и оценочные допущения, базирующиеся только на актуальной рыночной информации и учитывающие текущие тенденции рынка.

Качество, корректность и объективность отчета непосредственно зависят от опыта и квалификации специалиста, проводящего оценивание имущества.

Оценочная компания “Альтернатива” оказывает услуги по расчету реальной рыночной стоимости различных имущественных объектов, предлагаемых в качестве залога при получении кредитных средств. Специалисты нашей компании имеют многолетний опыт работы и высокую квалификацию. Поэтому они смогут обеспечить высокую точность, объективность и достоверность результатов оценки.

22.11.2020 г.

Источник: http://alternativaexpert.ru/stati/154-opredelenie-realnoj-rynochnoj-stoimosti-obektov

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: