Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

Содержание
  1. Расторжение договора аренды арендатором: помощь юриста
  2. Досрочное расторжение договора аренды арендатором
  3. Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?
  4. Прекращение договора юридически
  5. Прекращение договора аренды фактически
  6. Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор
  7. Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр
  8. Расторжение договора аренды в судебном порядке
  9. Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
  10. Прекращение договора в связи с ликвидацией – трудового, аренды, уведомление
  11. Какие договора бывают
  12. Долгосрочные
  13. Разовые
  14. Порядок прекращения действия
  15. Особенности расторжения трудового договора в связи с ликвидацией предприятия
  16. Аренды
  17. Других
  18. Вопросы
  19. Последствия
  20. Есть ли особенности для ООО, ИП
  21. Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора
  22. Расторжение договора аренды
  23. Как приостановить оплату, изменить или расторгнуть договор аренды — Право на vc.ru
  24. 1. Проверьте, полагаются ли вам арендные каникулы
  25. 2. Оцените перспективы применить правило о форс-мажоре, чтобы приостановить оплату за аренду
  26. 3. Проанализируйте условия договора о форс-мажоре
  27. 4. Соберите доказательства форс-мажора
  28. 5. Уведомите контрагентов о форс-мажоре
  29. 6. Оцените перспективы изменить или расторгнуть договор в связи с существенными изменениями обстоятельств
  30. 7. Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору аренды
  31. Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды
  32. Каков механизм расторжения договора аренды
  33. Условия для применения новых правил
  34. Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?
  35. Что делать с обеспечительным платежом?

Расторжение договора аренды арендатором: помощь юриста

Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют.

В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.

401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom-pomoshh-yurista/

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Прекращение договора в связи с ликвидацией – трудового, аренды, уведомление

Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

Когда предприятие прекращает свою деятельность, все ранее взятые обязательства подлежат удовлетворению в той или иной степени. То же самое происходит и с договорными обязательствами. Но бывают разные договоры? Как расторгается тот или иной договор, в зависимости от его предмета разберемся далее.

  1. Ликвидация – это фактическое прекращение деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.

    Различают добровольную и принудительную ликвидацию.

  2. Договор – это соглашение двух или более лиц об установлении, изменение или расторжении прав и обязанностей.

    Сторонами договора могут быть как юридические лица, так и граждане.

Ликвидация предприятия в добровольном порядке проводится на основании ст. 61 – 64 ГК РФ.

В зависимости от оснований ликвидации, а также от организационно-правовой формы предприятия, при возникновении нюансов применяются различные «узкие» законы.

Это:

Определение договора даётся в ст. 420 ГК РФ. В зависимости от предмета договора, а также от срока его действия, его правовое положение может регулироваться различными главами ГК РФ (например, договор аренды) и ТК РФ (трудовой договор).

Какие договора бывают

Одним из критериев классификации гражданских договоров, является срок их действия.

Долгосрочные

К таким договорам относятся те документы, по которым срок исполнения обязательств превышает 1 год.

Срок – это одно из обязательных условий договора. Без его обозначения договор не будет являться действительным.

Как правило, в договоре указывается дата прекращения обязательств. Например, 31 декабря 2020 года. То есть, 01 января 2020 года, обе стороны освобождаются от обязательств, указанных в документе.

Разовые

Разовые договоры заключаются для выполнения какого-либо объёма работ или оказания услуг. Срок их действия зависит от срока выполнения обязательств.

Например, договор на подключение компании к интернету.

Как только вторая сторона, то есть интернет – провайдер, подключит весь офис, а вторая сторона подпишет акт выполненных услуг, договорные обязательства считаются прекращёнными.

Порядок прекращения действия

Принятие решения о ликвидации предприятия является основанием для прекращения всех договорных обязательств. Полностью отказаться от прекращения обязательств вторая сторона не имеет права. Но они имеют права потребовать с ликвидируемой компании выплаты денежной компенсации. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.

Долгосрочные договоры, как правило, пролонгируются автоматически. По таким обязательствам практически невозможно получить компенсацию, даже в судебном порядке.

Суд руководствуется тем, что во время долгосрочного сотрудничества можно:

  1. Обнаружить систематические нарушения пунктов договора;

    Именно на такие нарушения и ссылается ответчик, то есть ликвидируемое предприятие, и выигрывает дело.

  2. Во многих договорах есть пункт об расторжении в одностороннем порядке;
  3. Сама по себе ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Получить компенсацию по разовым сделкам намного проще.

Про ликвидацию ОАО, смотрите здесь.

Особенности расторжения трудового договора в связи с ликвидацией предприятия

Все работники ликвидируемого предприятия подлежат увольнению. Но необходимо соблюсти правильный порядок. В противном случае, сотрудники могут подать в суд на признание увольнения недействительным и на выплату дополнительной компенсации.

При расторжении трудового договора в связи с ликвидацией организации всех работников необходимо уведомить за 2 месяца до даты предполагаемого закрытия.

Уведомление происходит в письменной форме. Каждый сотрудник получает документ лично в руки. Если нет такой возможности, то уведомление можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением.

Унифицированной формы уведомления не существует. Работодатель пишет его в свободной форме.

Но в нём должна быть следующая информация:

  • полное наименование организации с указанием организационно-правовой формы;
  • полностью ФИО и должность работника;
  • название документа: «Уведомление в связи с ликвидацией»;
  • реквизиты трудового договора;
  • реквизиты решения о ликвидации;
  • дата прекращение трудовых отношений;
  • подпись уполномоченного лица.

Уведомление нужно составить в 2-ух экземплярах. Один остаётся у работника, а другой – у работодателя.

На экземпляре работодателя работник должен поставить свою подпись и написать «согласен» или «не согласен».
Если работник отказывается подписывать уведомление, то нужно составить акт отказа от подписи.

Он подписывается уполномоченным лицом и 2-умя свидетелями.

Через 2 месяца после уведомления, трудовой договор прекращает своё действие, а работник считается уволенным.

При этом работодатель должен ему выплатить:

  • заработную плату за фактически отработанное время;
  • компенсацию за неиспользованный отпуск;
  • выходное пособие.

Выходное пособие выплачивается за 2 последующих месяца после увольнения. Это время необходимо работнику для трудоустройства. Пособие равно среднему заработку сотрудника за последний год.

Если работник решил не дожидаться истечения срока увольнения, он может уволиться по собственному желанию.

При этом, работодатель ещё должен ему выплатить пособие, пропорциональное времени, оставшемуся до окончания срока увольнения.

Образец уведомления о предстоящем увольнении можно скачать тут.

Аренды

Согласно ст. 419 ГК РФ, все договорные обязательства прекращаются с момента ликвидации фирмы. Однако сама ликвидация не является основанием для прекращения обязательств.

Договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке, что предусматривается самими условиями договора.

1. Если ликвидируется арендодатель, то это предмет аренды, скорее всего, будет выставлен на торги, и у него смениться собственник.
Арендатор может заключить новый договор аренды с новым собственником. Можно договориться с арендодателем, что договорные отношения прекращаются с такого числа по соглашению сторон.

Соглашение лучше составить в письменном виде, обговорив в нём все условия прекращения договора аренды. Соглашение составляется в 2-ух экземплярах – по одному каждой стороне, и подписывается обеими сторонами.

2. Точно так же можно поступить, если ликвидируется арендатор. Он должен предупредить арендодателя о том, что он прекращает арендовать у него имущество.

Обычно в договоре указывается срок, когда нужно предупредить собственника.

Например, за 2 месяца. Уведомить лучше письменно. Если срок предупреждения в договоре не указан, то это нужно сделать за 1 месяц.

Других

Другие гражданские договора расторгаются в точно таком же порядке, как и договор аренды. Если есть такая возможность, то лучше сторонам договориться и подписать соглашение. Если же договориться не получается, то решать «судьбу» обязательств нужно в суде.

Пострадавшая сторона имеет право потребовать выплаты ей компенсации за понесённые убытки. Например, по договору поставки или купли-продажи.

Ликвидация или банкротство не происходят за один день. Для этого нужны определённые предпосылки. Поэтому, во избежание судебных разбирательств, руководящим лицам рекомендуется заранее побеспокоиться о прекращение договора в связи с ликвидацией юридического лица и погашения задолженностей.

Вопросы

Есть некоторые вопросы, которые хотелось бы разобрать дополнительно.

Последствия

Ликвидация – это прекращение деятельности предприятия.

Когда все обязательные процедуры закончатся, в ЕГРЮЛ будет сделана запись, что данное лицо ликвидировано.

После этого предъявить какие-либо требования должнику практически невозможно. Для этого существует определённый срок, который указывается в публикации о ликвидации. Как правило, это 2 месяца.

Если кредитор за это время не успел предъявить свои требования, то он может сделать это в судебном порядке, доказав их актуальность. Это касается и компенсационных выплат за прекращение договорных обязательств.

Есть ли особенности для ООО, ИП

Решение о ликвидации ИП принимается им лично, а решение о ликвидации ООО – на собрании всех его участников. Других особенностей прекращения договорных обязательств нет. Только ИП, как правило, ликвидируется быстрее.

  1. Индивидуальный предприниматель отвечает по долгам фирмы всем своим имуществом, как физическое лицо.
  2. А участники ООО – только в пределах доли в уставном капитале.

Поэтому с ИП проще «стрясти» компенсацию за убытки, понесённые контрагентом при расторжении договора. Если ликвидируется ИП без работников, то сам процесс пройдёт очень быстро – буквально за полгода. Необходимо только оповестить кредиторов и выплатить задолженности. Увольнять никого не нужно.

Про увольнение беременной при ликвидации организации, написано тут.

Детально о ликвидации ЗАО, смотрите здесь.

Уведомление о том, что одна из сторон договора ликвидируется составлять необходимо. Это касается как трудовых договоров, так и гражданских.
Как правило, предупредить нужно за 2 месяца, так как ликвидация – это не внезапное решение.

Уведомление составляется письменно, желательно в 2-ух экземплярах. На одном, который остаётся у ликвидируемого предприятия, должна стоять подпись сотрудника, который его получил. Это говорит о том, что контрагент извещён должным образом.

При ликвидации арендатора, он должен предупредить арендодателя о том, что отношения прерываются с определённого числа. Такое условие расторжения договора предусматривается и самим ГК РФ, и условиями договора.

Ликвидация – процедура длительная. И, если одна из сторон желает получить компенсацию за невыполненные обязательства, то времени у неё достаточно. Получить компенсацию можно как в судебном порядке, так и по соглашению сторон.

Источник: http://prosud24.ru/prekrashhenie-dogovora-v-svjazi-s-likvidaciej/

Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора

Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Расторжение договора аренды

23.06.2014

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается.

В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

Источник: https://transmskru.com/prekraschenie-dogovora-arendy-pri-likvidatsii-arendatora/

Как приостановить оплату, изменить или расторгнуть договор аренды — Право на vc.ru

Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

Платежи за аренду помещений становятся серьёзной проблемой для бизнеса в связи с падением потока посетителей, а правительство принимает все новые меры для снижения рисков заражения, которые накладывают ограничения или делают полностью невозможной работу оффлайн-точек.

Если вы арендуете коммерческое помещение и рискуете столкнуться с ограничениями, грамотно решите вопрос с арендой, чтобы уменьшить убытки. Далее в статье 7 шагов, которые помогут это сделать.

1. Проверьте, полагаются ли вам арендные каникулы

Не платить за аренду в этом году сможете, если вы — субъект малого и среднего предпринимательства и арендуете помещения у государства. Полностью от уплаты не освободят, но отсрочку получите — сможете перечислять арендную плату за 2020 год равными частями в 2021 году.

Кроме того, в Москве приняты дополнительные меры по защите компаний в сферах бизнеса, которые пострадали больше всего.

Компании, работающие в сфере гостиничных услуг, общественного питания и туризма и арендующие земельные участки и нежилые объекты у города, получат отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь. Она будет действовать до 31 декабря 2020 года. Аналогичную отсрочку предоставят городские предприятия и учреждения, сдающие в аренду земельные участки и нежилые объекты.

Источник: The Bell

Чтобы получить отсрочку, заключите допсоглашение с арендодателем. Отказать вам государство теперь не вправе. В течение трех дней с момента обращения с вами должны заключить допсоглашение об отсрочке. В нем пропишут, что платежи за этот год будете вносить равными частями в следующем. Вы вправе предложить иные условия отсрочки.

Отсрочку по оплате аренды Правительство установило в отношении федерального имущества и рекомендовало регионам и муниципалитетам руководствоваться такими же правилами.

2. Оцените перспективы применить правило о форс-мажоре, чтобы приостановить оплату за аренду

Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности. Режим повышенной готовности, который ввели из-за распространения коронавируса, признали форс-мажором в некоторых регионах, например в Москве и Московской области.

Однако чтобы применить правила форс-мажора, вам как арендатору надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами. Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору — оплачивать аренду.

Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам.

Поэтому в большинстве случаев ссылаться на форс-мажор для приостановления оплаты за аренду не получится.

Вместо этого используйте механизм изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств по статье 451 ГК. Как его применить, смотрите в шаге 6.

3. Проанализируйте условия договора о форс-мажоре

Проверьте, что написано в договоре о форс-мажоре, ведь пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Условия могут как заблокировать применение форс-мажора, так и расширить основания освобождения от ответственности при наступлении определенных обстоятельств.

Если в договоре есть условие, что арендатор освобождается от обязанности по оплате, не имея возможности использовать помещение, то сможете не платить за аренду, если будет введен запрет на использование соответствующего вида помещений. Например, будут закрыты торговые центры.

4. Соберите доказательства форс-мажора

Чтобы убедить арендодателя предоставить вам арендные каникулы по причине форс-мажора, соберите подтверждающие документы.

Сертификат о форс-мажоре. Его выдаёт Торгово-промышленная палата России, но только по внешнеторговым сделкам.

По иным сделкам, в том числе аренды недвижимости на территории России, в выдаче сертификата о форс-мажоре откажут.

Но если договор содержит отсылку к этому документу, то все равно получите отказ Торгово-промышленной палаты России, это нужно, чтобы зафиксировать факт отказа и соблюсти условия договора.

Заключение о форс-мажоре. Такой документ по договору аренды помещений на территории России может выдать региональная Торгово-промышленная палата. Например, московская по вашему обращению выдаст подробное заключение.

Источник: система «Актион Право»

Помогут и иные доказательства. Например, переписка с контрагентами, статистическая информация, публикации в СМИ. Собранные документы приложите к уведомлению о форс-мажоре.

5. Уведомите контрагентов о форс-мажоре

Если основания для применения форс-мажора есть, оперативно сообщите арендодателю о наступлении форс-мажора. Как и в какие сроки уведомить, смотрите в договоре.

Если не уведомите контрагента о форс-мажоре или сделаете это с опозданием, утратите право на освобождение от отвественности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления.

Вам придется к тому же возместить арендодателю причиненные убытки.

В уведомлении ссылайтесь на федеральные и региональные нормативные акты, которые прямо признают распространение коронавируса и введение режима повышенной готовности обстоятельством непреодолимой силы; устанавливают отдельные ограничения, которые приводят к невозможности исполнить обязательства по договору.

6. Оцените перспективы изменить или расторгнуть договор в связи с существенными изменениями обстоятельств

Вам не обязательно использовать нормы о форс-мажоре, чтобы не платить за аренду. Более применим механизм изменения или расторжения договора из-за существенного изменения обстоятельств по статье 451 ГК. Для этого нужно соблюсти четыре условия.

  • Когда заключали договор, ни вы, ни контрагент, не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть договор заключили до введения ограничений из-за пандемии.
  • Вы не смогли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения.
  • Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты не заблокирована, как при форс-мажоре, но значительно затруднена.
  • Из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств вы, как арендатор, несете на себе.

Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенными изменениями, направьте арендодателю соответствующее предложение. Если откажет или не ответит, обращайтесь в суд с иском об изменении иди расторжении договора.

7. Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору аренды

Используйте форс-мажор или существенное изменение обстоятельств, чтобы начать переговоры. Поскольку положительной судебной практики и уверенности в том, что суды будут поддерживать арендаторов, нет, сейчас рискованно вступать в судебные споры. Суды с осторожностью применяют положения о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.

Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение, чтобы предусмотреть последствия ограничений в связи с пандемией. Не расширяйте перечень обстоятельств, признаваемых непреодолимой силой. Иначе рискуете, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденность.

Пример формулировки:

«Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору с момента вступления в силу принятого в связи с пандемией коронавируса нормативного акта муниципальной или государственной власти о закрытии (запрете работы) торговых центров или непосредственного торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента отмены указанного акта»

Источник: система «Актион Право»

Источник: https://vc.ru/legal/114758-kak-priostanovit-oplatu-izmenit-ili-rastorgnut-dogovor-arendy

Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды

Расторжение договоров в связи с ликвидацией. Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП? Расторжение договора аренды не всеми арендодателями

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора.

Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов.

Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Однако ситуация изменилась – с 08.06.2020 вступил в силу новый закон (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202006080011), в соответствии с  п.4 ст.23 которого установлена новая процедура (см.

41 страницу официальной публикации по ссылке). Теперь можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы.

Но опять это правила не для всех…

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
  2. Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор.

Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода.

Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

Источник: https://jurvest.ru/blog/post/pandemiia-i-dosrochnoe-rastorzhenie-dogovorov-arendy/

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: