Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

Содержание
  1. Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба
  2. Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?
  3. Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?
  4. Как сдать жилье в субаренду или поднаем?
  5. Где найти субарендатора/нанимателя?
  6. Как заключить договор субаренды/поднайма?
  7. Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?
  8. Что включить в договор субаренды/поднайма?
  9. Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?
  10. Как расторгнуть договор субаренды/поднайма
  11. Субаренда без согласия
  12. Можно ли сдавать в субаренду без согласия арендодателя
  13. Последствия субаренды без согласия арендодателя
  14. Согласие арендодателя на субаренду
  15. Дополнительное соглашение
  16. Отдельный письменный документ
  17. Согласие на субаренду нежилого помещения
  18. Когда нужно согласие?
  19. Каким образом оформляется?
  20. Кем выдается?
  21. Составление документа
  22. Нужно ли нотариально заверять?
  23. Направление документа
  24. Субаренда без согласия арендодателя
  25. Правовая сущность субаренды
  26. Субаренда без согласия арендодателя: последствия
  27. Что говорит судебная практика?
  28. Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду
  29. Правовые аспекты
  30. Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?
  31. Ответственность за нарушение договорных отношений
  32. Нюансы составления договора
  33. Образец согласия арендодателя на субаренду
  34. Можно ли сдавать муниципальное имущество?
  35. Особенности найма муниципальной собственности

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды — Эльба

Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1483/subarenda-pomeshcheniy

Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

Законно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое субаренда и поднаем квартиры или жилого помещения.
  • Как сдать жилье в субаренду или поднаем, чтобы все было законно.
  • Где искать субарендаторов/поднанимателей.
  • Как заключить договор субаренды/поднайма.
  • Как расторгнуть договор субаренды/поднайма.

Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?

Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания.

Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты).

По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.

Что такое субаренда и поднаемСубаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете. Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя. Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.Согласно статье 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю на определенное время. При этом за жилье перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.

Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

Чтобы сдать съемное жилье кому-то еще, прежде всего вам потребуется разрешение собственника квартиры. Поэтому если вы заключаете договор аренды/найма с целью сдавать жилье в субаренду или поднаем, лучше сразу прописать это условие в договоре — иначе придется перезаключать договор или отказываться от своих планов.

Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев.

Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя.

А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).

Если наймодатель не возражает против заезда временных жильцов, можете приступать к их поискам и оформлению договора субаренды/поднайма.

Отдельно ставить собственника в известность, когда в квартиру въезжают жильцы, необязательно, если только вы не пропишете специально это условие в договоре аренды.

В любом случае субарендаторы и поднаниматели не получают права самостоятельного пользования жильем, то есть за их действия отвечает основной квартиросъемщик.

Помните! Сдавать квартиры в поднаем или субаренду без согласия собственника — незаконно. Это квалифицируется как мошенничество, а если речь идет об организации незаконного общежития со сдачей квартир нелегальным мигрантам, нарушителю грозит уголовная ответственность.

Где найти субарендатора/нанимателя?

Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, снимите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как заключить договор субаренды/поднайма?

Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ).

Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями. В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека.

Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.

Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.

Согласно пункту 3 статьи 685 ГК РФ договор поднайма — возмездный, то есть поднаниматель должен платить.

Если вы планируете вселить кого-то в снятую вами квартиру бесплатно, нужно заключать не договор поднайма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?

Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

  • Документ удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его (где указана информация обо всех лицах, имеющих право пользования этим помещением; можно получить через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ));
  • оригинал договора социального найма или найма помещения, которое сдается в поднаем;
  • нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

Что включить в договор субаренды/поднайма?

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, физические лица обязаны уплачивать с него подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Как расторгнуть договор субаренды/поднайма

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, согласно ст.

618 ГК РФ он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор.

Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора (пункты 5 и 6 статьи 685 ГК РФ).

Ещё больше полезных инструкций:

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Как купить квартиру: инструкция

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-sdat-jile-v-subarendu-chtoby-vse-bylo-zakonno-5d31a099ac412400ae86432a

Субаренда без согласия

Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

Арендованные объекты недвижимости могут передаваться третьим лицам на правах субаренды. Независимо от причин, породивших эту необходимость, действовать арендатор должен в соответствии с законодательными нормами.

Субаренда – это тип гражданско-правовой сделки, при которой уже арендованное помещение передается в возмездное пользование арендатором субарендатору. Право на это предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.

Можно ли сдавать в субаренду без согласия арендодателя

По существующим нормативным правилам сдавать недвижимость в субаренду можно только при наличии согласия, полученного от собственника помещения. Без четкого указания на возможность сдачи арендатор не имеет права предоставлять имущество в пользование третьих лиц. Подобные действия являются нарушением и влекут за собой правовые последствия.

Четкой формы оформления разрешения от арендодателя не предусмотрено. Стороны вправе самостоятельно решить, в каком виде собственник помещения выразит свою волю. Единственное правило – разрешение предоставляется в письменном виде. Это необходимо, чтобы в случае возникновения разногласий арендатор смог подтвердить, что действовал с позволения хозяина имущества.

Оформлять согласие отдельным документом не требуется, если пункт о возможности повторной передачи прав предусмотрен в договоре аренды. При этом в договоре может быть прописан срок, до которого субарендные отношения допустимы. Если его нет, то арендатор может сдавать помещение в любой момент до окончания периода действия договора аренды.

Последствия субаренды без согласия арендодателя

Субаренда земли, помещения или иного недвижимого объекта без согласия хозяина может повлечь за собой расторжение арендных правоотношений. Кроме того, владелец имущества может потребовать возмещения ущерба в связи с нарушением условий заключенного соглашения.

Договор субаренды, оформленный без разрешения хозяина объекта, на практике часто признается ничтожным (недействительным). Соответственно субарендатор также будет лицом, терпящим убытки, поэтому он может заявить на возмещение ущерба.

Размер причиненного ущерба устанавливается в индивидуальном порядке и нигде не регламентирован. Пострадавшая сторона вправе устанавливать любую разумную сумму.

Для расторжения и получения денежной компенсации за причиненный ущерб потребуется обращаться в судебные органы. При этом составляется исковое заявление с подробным описанием ситуации. В качестве подтверждения изложенной информации к иску прилагаются бумаги, имеющие отношение к делу.

Согласие арендодателя на субаренду

Чтобы не возникло проблем в результате передачи имущества в поднайм без разрешения собственника, рекомендуется получить официальное согласие. Оно может предоставляться одним из трех способов:

  1. Указание в тексте договора аренды в момент его изначального оформления.
  2. Составление и подписание дополнительного соглашения к существующему договору.
  3. Оформление отдельного письменного документа или внесение соответствующей надписи в субарендное соглашение.

Способ выдачи разрешения устанавливается договором аренды или выбирается арендодателем в момент возникновения такой потребности у съемщика.

Наиболее простой и быстрый способ – включение соответствующего пункта в первоначальный договор. К примеру, можно сформулировать его так: «арендатор имеет право передавать объект в субаренду без дополнительного согласия от арендодателя». Другие варианты требуют более детального рассмотрения.

Дополнительное соглашение

В тексте дополнительного соглашения прописываются следующие сведения:

  • дата и населенный пункт, где оформляется соглашение;
  • название соглашения и отсылка к основному договору;
  • данные сторон – ФИО, паспортная информация;
  • указание на то, что стороны вносят корректировки в существующий документ;
  • новый пункт, не включенный в текст изначального документа – «арендатор вправе передавать имущество в субаренду третьим лицам»;
  • уточнение, что все прочие пункты и условия неизменны;
  • данные о том, в каком количестве оформлено дополнительное соглашение;
  • подписи сторон.

Дополнительное соглашение всегда является неотъемлемой частью основного документа. Если первоначальный документ расторгается или признается недействительным, то допсоглашение также теряет легитимную силу.

Отдельный письменный документ

Чтобы получить письменное согласие владельца недвижимости, необходимо подать соответствующий запрос с просьбой дать разрешение на передачу объекта или его части третьему лицу. В тексте обращения прописываются:

  • данные сторон;
  • ссылка на договор аренды;
  • просьба о передаче прав субарендатору с указанием сведений о нем;
  • срок субарендных отношений;
  • цена и условия предоставления недвижимости субарендатору;
  • указание на то, что арендатор несет ответственность перед хозяином имущества в случае вероятных отрицательных последствий поднайма;
  • уточнение, что прочие условия правоотношений неизменны;
  • срок, в течении которого арендатор ожидает получить ответ;
  • дата и подпись.

Запрос направляется почтой или передается лично в руки. Также он может быть отправлен в электронном виде.

В ответ на обращение собственник направляет разрешительную бумагу или электронный текст, где должен четко указать, что не против передачи прав пользования другим лицам. При желании он может выдвинуть дополнительные условия поднайма.

Если в письме не прописывается, с кем конкретно разрешаются субарендные отношения, то съемщик вправе заключать подобные сделки неограниченное количество раз.

Другое дело, когда владелец помещения или другого имущества четко указал, кому и на какой период объект может быть предоставлен.

В этом случае отклонение от его указаний будет считаться нарушением и повлечет за собой негативные правовые и материальные последствия.

Источник: https://ville.ru/laws/subarenda-bez-soglasiya.html

Согласие на субаренду нежилого помещения

Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

В ходе предпринимательской деятельности у организаций или частных предпринимателей возникает необходимость аренды или субаренды нежилых помещений.

В арендованных помещениях может осуществляться различная деятельность (для торговли, под магазин, ателье, парикмахерскую или склад), которая должна соответствовать нормами действующего законодательства.

Субаренда – это особый вид юридической сделки, которая позволяет сдать арендуемую недвижимость (или иное имущество) третьему лицу в поднаем.

Право арендатора на пересдачу помещения установлено в п. 2 статьи ГК РФ. Однако это право обусловлено определенными условиями. В частности, требование о необходимости получения письменного согласия собственника объекта недвижимости на заключение договора субаренды.

Когда нужно согласие?

Нужно правильно понять суть данного мероприятия и установить у кого следует его получить.

Согласие арендодателя – это выражение волеизъявления собственника, которое разрешает арендатору пересдать имущество, принадлежащее собственнику по договору субаренды.

Чтобы оформить сделку субаренды нужно получить письменное согласие арендодателя на передачу арендованного помещения в поднаем.

Данный норматив является обязательным и регламентирован в статье 615 Гражданского кодекса РФ. При отсутствии такого разрешения сделка будет считаться незаконной, а это повлечет за собой расторжение договора и возможные убытка для участников такого соглашения.

Согласие от собственника нужно получать во всех случаях субаренды. При этом форма его получения не установлена в законодательстве.

Каким образом оформляется?

Согласие владельца нежилого помещения допускается оформить двумя вариантами:

  1. С помощью отдельного пункта в договоре аренды о том, что арендодатель дает согласие арендатору на сдачу недвижимости по субаренде;
  2. Через составление дополнительного соглашения к договору (оформляется в отношении конкретного договора субаренды).

Что означает, что если в договоре аренды содержится условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в поднаем, то оформление отдельного соглашения арендодателем в письменной форме не нужно.

Такая позиция содержится в пункте 18 информационного письма от 11.01.2002 года № 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, которое носит наименование «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, стороны договора самостоятельно определяют способ оформления согласия арендодателя на субаренду нежилого помещения.

Кем выдается?

Если стороны соглашения хотят оформить согласие собственника на сдачу недвижимого имущества в поднаем с помощью отдельного соглашения, оно подписывается арендодателем, которому принадлежит право собственности на предмет субаренды.

Для получения согласования собственника можно направить ему соответствующее письмо, запрос, или лично обратиться к нему, либо в процессе переговоров.

Собственником нежилого помещения может являться:

  • Организация (ООО, АО, муниципальное предприятие и т.д.)
  • физическое лицо (частный предприниматель);

Составление документа

В настоящее время не установлено законодательных норм, регулирующих форму и содержание письменного согласия собственника на субаренду нежилого помещения.

Так как правил оформления структуры и содержания согласия арендодателя не существует, его составляют в произвольной форме, которая может содержать следующие пункты:

  1. Указать в отношении кого выдается согласие (наименование юр. лица, его адрес).
  2. Название документы, к примеру «согласование арендодателя на сдачу в арендованного помещения в субаренду».
  3. Дата и место составления документа.
  4. Наименование собственника, который подписывает такое согласие.
  5. Ясно сформулированное разрешение на пересдачу недвижимости по договору субаренды. Например: «Выражаю согласие на сдачу нежилого помещения в субаренду».
  6. Технические характеристики имущества: место нахождения, точный адрес объекта недвижимости, этажность, количество помещений, общая площадь, и другие параметры, которые позволяют точно идентифицировать помещение.
  7. Описание в соответствии с техническим паспортом, производился ли ремонт.
  8. Срок предоставления согласования.

Срок выдачи согласия не может быть больше срока действия основного договора аренды объекта недвижимости.

Указанная норма установлена п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса «Пользование арендованным имуществом». К сделкам субаренды применяются указания о сделках аренды, если другие правила не установлено на законодательном уровне.

Если срок предоставления согласия собственником не прописан, то арендатор может сдавать арендованное нежилое помещение несколько раз в течение действия договора основного договора.

Каждый раз получать отдельное согласие на каждую сделку субаренды не требуется.

Этот вывод был закреплен Высшим Арбитражным Судом в Информационном письме Президиума ВАС от 11.01.2002 г. № 66.

Согласие собственника должно содержать:

  • Реквизиты договора аренды.
  • Подпись арендодателя с расшифровкой.

Вышеуказанный список пунктов является рекомендованным, но включает в себя важнейшие моменты. Не обязательно включать все пункты в соглашение. Допускается указывать и иные пункты по договоренности участников сделки, в зависимости от конкретной ситуации.

В случае наличия согласия на сдачу нежилого помещения в основном договоре аренды, это условие может прописываться отдельным пунктом, содержащемся, к примеру, в параграфе, устанавливающем права и обязанности сторон. Также такое условие может оформляться дополнительным разделом соглашения.

Образец согласия собственника на субаренду нежилого помещения.

Нужно ли нотариально заверять?

Нужно ли заверять согласие арендодателя в нотариальной конторе? Данного требования нет в законодательстве. Гражданский кодекс РФ и Закон «О нотариате» не содержат норм об обязательном заверении согласие собственника на сдачу в субаренду объекта недвижимости.

Но, несмотря на то, что заверения у нотариуса не требуется, участники сделки вправе закрепить требование о нем при необходимости.

Направление документа

Обычно, в ходе ведения предпринимательской деятельности, стороны договора самостоятельно определяют способы направления документации.

Например, возможно направление документов контрагенту:

  1. по почте или курьерской связью;
  2. посредством электронной почты;
  3. по факсу;
  4. лично сотрудниками организаций;
  5. и способы.

Варианты передачи документации арендатору:

Лично вручить оригиналы согласияпри получении желательно сделать копию документа и поставить на ней отметку о вручении с подписью и датой
Отправить Почтой РФЗаказным или ценным письмом с уведомлением о вручении (описью вложения)

Т.е. рекомендуется использовать варианты передачи, позволяющие подтвердить факт получения документа контрагентом.

В заключение стоит отметить, что согласие на сдачу нежилого помещения в субаренду является обязательным условием для оформления сделки поднайма с третьим лицом (субарендатором).

Перед подписанием договора следует проконтролировать наличие разрешения собственника. Если согласие не получено, то заключить договор нельзя.

Иначе, такая сделка будет признана недействительной, а стороны понесут убытки.

Разрешение арендодателя может оформляться как в тексте договора аренды, так и с помощью отдельного соглашения в произвольной форме. В договоре аренды такое согласие может быть включено как отдельный пункт.

Чем отличается договор аренды от субаренды, читайте здесь.

Обязательного нотариального заверения согласия не требуется.

: Как получить согласие на субаренду у собственника?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/soglasie-na-subarendu-nezhilogo-pomeshheniya/

Субаренда без согласия арендодателя

Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем.

В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя.

Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (в.

18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Источник: https://lawpractik.ru/arenda/subarenda-bez-soglasiya-arendodatelya/

Правильно составленный образец поможет добиться согласия арендодателя на субаренду

Субаренда без согласия арендодателя. Форма и способы выдачи арендодателем согласия Согласие арендатора на сдачу в субаренду

При высокой стоимости на объекты недвижимости и земельные участки, нередко значительно выгоднее не выкупать их в собственность, а арендовать на определённый срок в зависимости от цели назначения. Установив правила пользования недвижимостью или землей, собственник передаёт свои владения в аренду.

При больших площадях арендатор, в свою очередь, по согласованию с собственником может сдать часть помещений третьим лицам. В этом случае арендатор выступает арендодателем, а вид аренды называется субарендой. Такой вид сотрудничества намного выгоднее всем сторонам.

Для законности сделки требуется согласие арендодателя на субаренду, образец составления которого рассмотрим для разных вариантов арендного сотрудничества.

Правовые аспекты

Арендные отношения законодательно регламентированы Гражданским кодексом, и только владелец собственности решает, как ею распоряжаться: сдавать в аренду одному арендатору и уполномочить его контролировать процесс взаимодействия с субарендаторами или самостоятельно работать сразу с несколькими клиентами.

Выбирается, как правило, первый вариант, так как всю руководящую деятельность берёт на себя арендатор, распределяя помещения и сдавая их в субаренду по своему усмотрению, но с согласия собственника.
Согласно п.2 ст.

615 ГК РФ настоящий договор поднайма с третьей стороной, может быть заключён, при наличии согласия арендодателя, то есть собственника.

Важно! В договоре запрещён пункт, в котором арендатор наделяется правом заключения соглашения субаренды без согласия владельца. Но в документ достаточно включить пункт на право арендатора передавать имущество в поднаем. В этом случае дополнительных разрешительных соглашений уже составлять не нужно.

В кажущейся тавтологии и игре слов заключён глубокий правовой смысл. Нарушение этого условия ведёт к полной ликвидации законности сделки.

Законом не предусмотрена конкретная форма выражения согласия на передачу имущества в субаренду.

Разрешено его оформлять протоколом, отдельным письмом, дополнительным соглашением, приложением к основному документу, один экземпляр или копия которого должна храниться у владельца имущества.

Может ли субарендатор сдавать сам в аренду помещение?

Арендатор имеет право сдавать в субаренду третьим лицам имущество, одновременно наделив их теми же функциями. То есть каждое последующее звено цепочки – это и субарендатор и субарендодатель для следующего элемента связи.

Законодательством количество звеньев не ограничено. Единственным правилом является то, что срок субаренды не может превышать период, выделенный для аренды.

Заключая договор, необходимо удостовериться, что существует заверенное нотариусом согласие собственника на субаренду.

Ответственность за нарушение договорных отношений

Согласно ст. 167, 168, 615 и ст. 1103 ГК РФ при сдаче здания в субаренду без согласия арендодателя (собственника), последний имеет право расторгнуть соглашение найма с требованием взыскать убытки по причине пользования имуществом не по назначению. Субаренда без согласия арендодателя считается незаконной и может повлечь наказание в зависимости от нанесённого ущерба.

При продлении сроков основного соглашения между собственником и арендатором автоматически разрешено изменить и сроки поднайма, но лучше оформить новый документ с чётким указанием новых данных.

Если в первоначальном договоре коммерческого найма собственности не было предусмотрено, сдавать помещение в субаренду (по причине отсутствия необходимости), то следует согласовать этот момент в виде дополнительного соглашения. Согласно п. 1 ст.

452 ГК РФ сделки между юридическими и физическими лицами об изменении условий основного договора должны быть оформлены и заверены в той же форме, что и основной документ. То есть, если он оформлялся у нотариуса, то и все дополнения поднайма должны быть заверены нотариально. В противном случае соглашение теряет правовую силу и является нарушением законодательства.

Нюансы составления договора

Статья 615 ГК РФ обязывает к поднайму или прокату применять те же правила, что прописаны в основном документе на аренду собственности. По ст. 607 ГК в соглашении в обязательном порядке прописываются все виды имущества, которые будут переданы в пользование третьим лицам.

Без описания объекта передачи, договор считается юридически ничтожным. То есть при делегации права аренды помещения необходимо указывать его площадь, расположение и другие важные параметры. Если объектом является оборудование, то указываются все его параметры при передаче внаём.

Типовой договор аренды недвижимости дополняется следующими документами:

  • Разрешением на поднаём от собственника помещения или офиса.
  • Протоколом, в котором указаны все разногласия сторон.
  • Протоколом о согласовании разногласий, если они существуют.
  • Актом, в котором прописываются условия приёма-передачи собственности внаём и поднаём.

При возникновении необходимости прекратить договорные отношения по недвижимости одна из сторон по ст. 610 ГК обязана оповестить об этом другую за три месяца до окончания срока. Одновременно прекращается и срок действия поднайма. Но законодатель в ст.

618 ГК РФ предусмотрел правовую возможность для добросовестного субарендатора на оформление договора с новым арендодателем или собственником на тех же условиях на оставшийся ранее установленный срок. Тем самым закон защищает интересы субарендатора любого уровня.

В соглашении аренды или проката  всегда приписываются штрафные санкции и условия выплаты пени.

Соглашение поднайма должно сопровождаться следующими документами:

  • Перечнем имущества или объектов недвижимости, которое использует субарендатор.
  • Графиком платежей.

Договор аренды с правом субаренды выглядит следующим образом.

Внимание! При составлении документов необходимо следить в договоре субаренды за сроками действия соглашения сторон. Следует убедиться, что этот период меньше или равен сроку аренды по основному документу. В противном случае субарендатор теряет все права, и его деятельность становится незаконной.

Каждому субарендатору желательно иметь копию основного договора аренды, что избавит его от правовых коллизий в будущем и судебных разбирательств.

Образец согласия арендодателя на субаренду

Согласие на субаренду нежилого помещения или офиса составляется собственником только письменно и является неотъемлемой частью основного соглашения. Образец можно найти как в интернете, так и составить самостоятельно. Главное условие – подробное описание сдаваемого помещения, его состояния, площади пользования. Субаренда – это всегда риски:

  • Арендатор, прежде всего, отвечает перед собственником за надлежащую эксплуатацию взятого помещения.
  • В случае порчи имущества субарендатором, отвечать приходится арендатору перед владельцем. То есть переуступка прав не освобождает от ответственности.
  • Одновременно арендодатель отвечает за качество предоставляемых коммунальных услуг, отделку помещения, комфортность пребывания.
  • Изменение сроков аренды без дополнительного оповещения нарушает права субарендатора. Любое изменение сроков исполнения договора одной стороной приводит к прекращению законной деятельности другой.
  • Нарушение прав собственника наблюдается, когда арендатор не оповещает его о новых сделках субаренды.

Важно знать! Законодательство не запрещает арендатору устанавливать собственные цены на сдаваемое в наём помещение.

Арендатор, взяв на себя организационные обязанности по использованию арендованной собственности, вправе распоряжаться ею и получать от этого финансовую прибыль, одновременно неся полную ответственность перед собственником.

Важно! Отсутствие согласия на поднаём приводит к мгновенному прекращению деятельности субарендатора.

Если арендуемое помещение было сдано третьим лицам без согласия собственника, он вправе расторгнуть договор с требованием возмещения убытков согласно п.3 ст. 615 и ст. 619 ГК РФ.

Договор аренды квартиры с правом субаренды образец выглядит аналогично. Поднаём жилищного фонда особенно востребован в курортных зонах или при посуточной аренде.

Можно ли сдавать муниципальное имущество?

Законом не запрещена аренда и поднаём муниципального имущества, которое находится в собственности у государства. Переход прав пользования возможен только при согласии собственника, то есть государства в лице администрации города или района, где находится объект.

Важно! Если срок аренды или субаренды больше одного года, то необходима регистрация договора в Росреестре.

Кроме вышеупомянутых статей Гражданского кодекса, арендные отношения регламентируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Судебные инстанции разошлись во мнении, необходимо ли регистрировать договор аренды, заключённый на неопределённый срок.

Существует два диаметральных мнения: одни суды говорят, что нужно, иначе соглашение будет считаться незаконным, другие – регистрация не нужна.

И как поступить в этом случае, если суды принимают абсолютно противоположное решение? Регистрация всегда надёжнее, чем её отсутствие, так как в любой момент могут быть внесены изменения, и договор будет признан ничтожным.

Поднаём государственного имущества регламентируется № 135-ФЗ. В ст. 17.1 этого законодательного акта отмечено, что государственное и муниципальное имущество должно предоставляться через проведение аукциона (Постановление Высшего арбитражного суда № 73 от 17.11.11). В этом случае согласие собственника также обязательно, что отражается в аукционной документации.

Особенности найма муниципальной собственности

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/arenda/pravilno-sostavlennyj-obrazets-pomozhet-dobitsya-soglasiya-arendodatelya-na-subarendu

Юрист ответит
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: